【万科项目营销策略案例分析】坂雪岗万科城典型楼盘研究.docxVIP

万科在造一座城·万科城关于 万科在造一座城·万科城 一个项目以“城”来命名，必须有一定的资格： 一是从规模来看，必须是大盘，建筑面积要在几十万M2 以上； 二是从产品类型来看，必须是复合型项目，产品更为多样化 ， 既 有 小 高 层 、 高 层 ， 也 有 TOWNHOUSE和别墅，要既有住宅，又有商 业，甚至有办公物业，可以满足不同置业者的 需求。产品过于单一是很难符合“城”的要求； 三是既然是“城”，就必须满足城镇居民的生活要求。 深圳以前也不乏以“城”命名的项目，如四季花城、 御景华城、现代城、世纪春城等，但以发展商的名称作为前缀的项目并不多见。这类“城”项目有几个共同点： 一是项目都由品牌发展商开发，以发展商的名称作为项目的名称既可提高项目的知名度，又可以通过项目的推广提升公司的品牌形象。二是这几个项目的面积都比较大，具备了作为“城”的条件。 在“大深圳”发展格局下，对多元区域中心新城区开发模式的一次深层次的归纳和总结，万科地产正在坂雪岗完成一 个 1 平方公里版图的“生活城”。 坂雪岗·万科城档案 项目地块：深圳土地拍卖史上单个土地面积最大的一块地普通住宅 物业类别：多层、小高层、高层建筑类别：397883.5平方米占地面积：437670平方米建筑面积：398050平方米住 宅：30000平方米 商 业：6000平方米幼 儿 园：3000平方米公建配套：500平方米物业管理：120平方米 公 厕：30％覆 盖 率 ：≤1.1 容 积 率：多层：5500元／平方米均 价：小高层：6000元/平方米 停 车 位：4200个物业管理：深圳市万科物业管理有限公司建筑设计：美国Sandy babckck设计事务所景观设计：美国BGA景观设计事务所 开 发 商： 深圳市万科房地产有限公司 万 科 造 ﹃城 ﹄流 程 图 万 科 造 ﹃城 ﹄流 程 图 选 址 研 究 选 址 研 究 坂 雪 岗 · 万 科 城 选址：万科造城为什么选择坂雪岗？ 过去，人们在提到深圳龙岗时很少提及到这个陌生的区域——坂雪岗，却为万科地产这个伯乐发现了。至此，在坂雪岗片区，从 54 万平方米的四季花城，到如今43 万平方米的万科城项目、25 万平方米的华宇项目，再到占地面积 71210 平方米的万科城新地块。万科地产在坂雪岗已经取得了近 1 平方公里的土地，成为坂雪岗不折不扣的“大地主”。 万科选择坂雪岗，是建立在其对深圳城市发展战略层面上的判断。随着深圳城市化的发展，深圳地产市场重心逐渐移向关外。而坂雪岗的地理位置正在深圳城市发展的中轴线上，虽然片区目前在交通、配套等方面尚未发展成熟，但地理位置的潜力十分明显。随着深圳特区内土地的日益减少，片区价值将进一步显现。 1、锁定深圳未来人居方向 2004 年 7 月，深圳商报某记者发表了一篇颇有说服力的软文《深圳人，未来生活在哪里？》，其观点是：深圳不像北京、上海、广州等地，拥有广阔的经济腹地和充足的发展空间，深圳只有 2020 平方公里，大部分可开发土地已得到开发，供今后发展的土地储备严重不足。深圳正向高房价、高容积率、高密度的“三高”城市迈进，土地已成为制约深圳发展的一大因素。2004 年 4 月 16 日，香蜜湖“9 万 3”地块成交价格 9.5 亿，楼面地价达 7442 元／平方米。短短几年，深圳关内的这块地身价翻了几番。 的确，深圳高企的房价让很多支付能力不太强的家庭选择到近郊区或关外置业。有数据统计表明，深圳 52％的人口迁到了近郊区，住在郊区正成为大深圳发展格局下的居住趋势。 2 、坂雪岗，规划中的重镇 坂雪岗位于深圳布吉镇和龙华镇中间，由坂田、雪象、岗头三个行政村组成。总面积为 33.05 平方公里。从 1994 年 4 月深圳政府组建坂雪岗工业区到现在，坂雪岗已建成华为生产中心、机加中心、坂田石化工业区、宝吉工业区等一批高新技术企业及部分“三来一补”企业，同时，坂雪岗片区也成为深圳市高新技术产业带重要组成部分。大批高新技术企业入驻坂雪岗, 高科技人才大量聚集, 高新产业蓬勃发展, 该出让地块作为高新产业园区的居住、配套服务区，将发挥重要的作用。 坂雪岗房地产市场发展之初，由于坂雪岗属于典型的工业区域，居住人群主要以当地的原住居民和外来打工人员为主，而外来人员占了该片区人口的 90 ％左右， 流动人口比重大，因此住房的形式大多为租房，当地的住宅类型也以价格相对低廉的农民房较多，商品房供给不多。由于其规划为工业片区的缘故从而形成了房地产市场的真空带。直到 2001 年万科携大规模社区——四季花城的进驻，坂雪岗片区的房地产市场才开始活跃起来，逐渐填补了布吉和龙华之间的真空。发展到现在，以万科为代表的房地产企业已经在这块后热的土地上开始了大规模的攻城拔寨之举。 2003 年以来，坂雪