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在政策中架设养老地产的盈利模式 当前，养老跟地产好像一沾上很多就觉得是不是有问题？养老地产是不是一定就是挂羊 头卖狗肉？养老地产能够盈利吗？养老服务能够盈利吗？养老地产有哪些政策支持？现在 很多项目都在前期阶段，如何做好前期的定位和可研报告，跟政府申请…些好的支持政策。 我想从四个方而和大家做一个交流。 一、养老地产的本质 这是两个笫三产业的结合，在中国老龄产业协会的老龄产业的十大行业当中，就有这两 个部分，养老服务业和老年房地产业。 这两个行业的投资主休和盈利模式都是不?样的，养老服务业的投资上休是民营非金业 或者民营养老公叭房地产就是房地产开发公诃的投资企业，养老服务业的盈利來源匸要是 会员费和服务费。房地产业的主要來源是房屋销售和房屋出租，这是两个不同的行业，利润 來源也不一样。 很多朋友?开始借助养老地产的时候，经常会把这两个行业的盈利來源混为i谈，很多 不是很明口的朋友觉得是不是历地产行业介入养老？历地产行业的利润好像就总是暴利，而 养老服务业应该是一个福利性、非营利性的，实际上养老服务业除了民非、公益性的性质以 外，养老服务业本身社会力量参与也是要盈利的，没有盈利，企业就没法发展。房地产业主 要依靠开发利润和养老服务业的结合创造一个细分的开发领域。 二、养老地产的相关政策 最近几年国家密集的出台了 -些政策，是比较纲领性、原则性的政策，现在各地省一级、 市一级也在出台相应的对应政策。我们了解政策的口的一个是要明确支持方向。中央政府想 得很明白，支持方向也很明确，但是到了地方，我们跟地方的发改委、民政局、卫生局、国 土局沟通的时候，经常是碰到很多他们也不知道怎么办的情况，落地到地方的时候，很多政 策没办法公落地的，这需耍我们能够通过对这几个原则性文件的深入拿握，我们要去做?些 工作引导地方政府，让地方政府在大的政策前捉下，在当地做一些政策的创新和用。 我们如何去运用这里面的政策，跟地方政府去沟通呢？这里面还是有一些要点的。在《老 龄事业“十二五”规划》里面的指导思想，六个体系是冇二个体系都是跟我们养老地产相关 的，在发展冃标里面也提到了养老服务体系，也提到了要进行无障碍设丿施的改造和新建小区 的规划建设。 在基本任务里面提到了政府引导与社会参与相结合，11项任务里面有6项跟我们是紧 密相关的，在这里面我们都町以找到我们跟为地政府去做?些工作的依据。比如说前面讲到 了要引导开发老年宜居住宅和代际亲情住宅，我们要去找到-些养老地产的开发模式。 在居家养老服务里面要建立健全三级服务网络，我们开发的养老地产，在项冃里面的养 老服务配套是否对以进入政府所需要的三级服务网络，我们能为政府做一些工作，你就可以 得到政府的-些支持。比如说老龄服务这?项任务里面，要大力发展社区照料服务，耍进入 小区的配套建设规划。 去年民政部己经在发改委和建设部的共同发布卜，民政部编了《社区老年人FI间照料屮 心标准》，这个也是对我们一个很好的指导。讲到要统筹发展养老机构，要推进供养型、养 护型、医护型养老机构的建设，在我们的项目里面，如果你的区位非常重要、规模非常人, 你也可以在里面选择是什么样的养老机构，可能是小一点的社区服务中心，也可能是大一点 的服务机构，根据你的客群定位去选择。 《老年养护院建设标准》，去年也发布了，也可以作为我们依据的一个标准。要优先发 展护理廉复服务，2012年3月21号康复医院的基本标准也颁布了，这也是对我们的T作有 一定的帮助。 在第五项任务里而，老年人生活环境里面提到了 “无障碍环境建设条例”，要在“十二 五”期间研究制定，事实上去年8月1号已经开始颁布了，日本在老龄化程度到14%的时候, 国家颁布了这样的无障碍条例，我们也是相对比较捉前，正式颁布了这个条例，这对我们房 地产行业进入养老行业都会有一定的指导作用，我们会讲到后面的几种盈利模式当屮有一 种，你可以使你的开发项目先做好硬件环境，做好无障碍的适老化社区。 在生活坏境里而提到了老年友好烈城市和老年宜居社区，研究编制建设老年友好羽城市 和老年宜居社区指南。2012年11月也颁布了《中国老年宜居住区试点工程管理办法（试行）》, 也跟大家做了一些沟通。 小国老龄产业协会现在正在纽织老年旅游和养牛这样的产业联盟，口的是把我们很多旅 游地产的闲置物业跟老年旅游结合起来，因为目前旅游的人II当屮，40%都是老年人，老年 人现在又有钱、又有闲，怎么通过跟老年旅游的结合，把我们的旅游地产物业结合起来，比 如轮转式的方式等等，如果让老人买了 ?处的房了使用权，他能够得到全国很多这样达到标 准的其他物业的使用权，耒来50后、60后的老年人旅游养老消费能力释放出来，一定是一 个非常重要的开发方向，去对应这样的消费需求。 在社会养老服务体系建设规划当中，主要是把三种养老方式做了一