花园洋房产品专题的研究.pptVIP

弗莱明戈 基本情况：（2005年开发）：双拼概念规 划、组团围合式布局 经济技术指标（一期）/占地面积：8万平 方米 总户数：487/容积率：1.0 /绿化率：55% 分析：容积率最低的花园洋房：容积率越低，其建的房子越少，对土地的利用越显奢侈。在弗莱明戈其容积率均为1.0的超低标准。如此奢侈的用地，产品品质和舒适度在花园洋房领域是最大的震撼和突破，也是相同业态中的“稀缺”产品。 独栋、双拼的设计，增添建筑尊贵气质，独栋，通常被用于形容别墅，双拼，本是TOWNHOUSE的专属概念。在弗莱明戈，第一次出现在洋房；洋房，走出行列式的尴尬，接受更多的阳光和几天遮拦的风景/走出围合式的窘迫，因为更私密，所以看的更远。因为建筑的独立，洋房走向独立！ 建筑设计亮点：户型设计注重与园林上的互动、共享 更多的窗户、更多的露台和长廊等别墅处理手法运用到花园洋房。让客户充分地享受风和阳光，以及室外优美的景观； 立面采用别墅专用的高品质外装文化石、外墙厚质饰文质感涂料STUCOO、加拿大红雪松木廊架 顶TOWN（200平方米，四房三室三卫） 大尺度露台实现与园林共享、功能奢侈与细分 底TOWN下层 底town上层 分析：下层打造了大面积入户花园，实现了户型与园林的交融；设置老人房、功能房、大尺度露台、工人房等；上层打造为奢华主卧与大尺度露台。 平层（3、4层，147平方米）：舒居设计、开窗户与露台实现与园林相融 分析：采用花园直接入户形式，以舒适3居委特点，开设多个窗户与露台，实现与园林相融。 底TOWN（167平方米）：大露台、多开窗、与办地下花园连接 底TOWN一楼 底TOWN负二楼 底TOWN负一楼 分析：打造负一层，与半地下花园相连接、多处开窗户、大露台设计，提高户型舒适度与延展功能空间；功能分层明确。 销售特点 2009年，销售价格为6500元/平方米销售均价； 在2005年月销售套数位35-60套之间。 研究分析小结点评 优势：实现了从花园洋房道多层的别墅化设计；适合低密度或混合开发项目的价值溢出、平衡容积率、提升高层+多层社区整体品质；半围合式的组团设计增加了多层居住的院落感；开多处窗户与大露台设计，扩大了户型的采光、景观面。 劣势：平层户型仍未实现别墅化，拉底了整体市场形象与品质。 总 结 1、全国洋房4大系列的基本特点归纳为： 绿城系多层6+1：适合城乡结合处的大规模、低密度社区开发；多层主要起到平衡容积率的作用；利用大社区环境营造，提升多层6+1的居住品质；产品设计传统，对整个社区或其他类型物业价值与品质的提升帮助不大；其客户基础相对中产化；成功的关键点在于社区打环境的营造。 万科情花系洋房：适合城乡结合处或城市核心区域混合住宅的开发利用；其最大价值点在于利用了花园入户、分层入户、层层退台等空间情景化的打造提升洋房户型品质的提升，达到了洋房居住“别墅意境化”效果；其客户基础也相对中产化；一定程度上能提升社区整体档次，但受到社区规模或多层景观的限制，对混合开发的其他物业价值提升效果不大。 万科宽景HOUSE：适合混合或低密度开发均可，其多层别墅化设计的手法能有效提升整盘与其他物业的价值；能有效吸纳准别墅客户阶层的亲睐，快速建立项目市场知名度与美誉度；但对集合住宅开发的土地浪费较大。 龙湖花园洋房：适合任何形态的开发形式，其多层6+1部分别墅化设计的手法能有效提升整个社区品质与多层价格；户型与外环境的相互融合式设计，能有效提升准别墅的别墅生活意境；也能对多层客户进行有效升级，向准别墅客户方向发展；但其中间3、4层的平层设计又降低了项目的别墅品质。 2、对其园林设计与户型设计特点的归纳 4大产品系均以空间情景化设计、多开窗户、大露台、入户花园等多种形式及进行了项目生态或高景观视野上的设计，或用来规避组团景观不足等特点，如万科、龙湖的空间情景化可以该类洋房在任何项目、任何体量进行开发 洋房产品社区空间——关键词: 亲地、亲景、院落感 洋房产品形象——关键词: 层次、错落、细节、风格化 万科宽景HOUSE的洋房别墅化与龙湖弗莱明戈多层别墅化是对传统洋房与多层的升级。 3、未来花园洋房价值可打造关键点提炼 花园洋房的价值实现是基于对普通多层产品的超越和提升。而这种超越和提升是在“建筑形式并未根本 改变”的限制条件下、向着别墅产品方向作出的一定倾斜。 入户方式开始趋于“私有” 目前市场上的花园洋房或多层产品，可以通过建筑细节的处理让1~2层的住户获的相对独立的入口，从而打破了 集合住宅“单元”的概念，专属感有