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掌大势 谋定天下 透析国内地产形势，掌握正确的战略方向 【市场总体态势研究】 外来人口 政策环境—风险中的机会 调控政策对首置或首改的白领与新富阶层，影响相对较小； 限购令对本案价格无实质影响，购买需求的影响多停留在心理层面。 打工族 原有居民 新富阶层 婚房 初次置业，资源占有—购买意愿强劲，信贷政策对于其实际购买影响甚微，对预期的房产税的错误认识产生影响—意愿下降，间接影响。 二次改善为主，部分多次改善—购买门槛明显提升，且受信贷政策影响，对实际购买产生多重影响，抑制明显。 以片区个体工商户为主，首次改善为主，部分二次改善—购房门槛有较大提升，对实际购买有一定限制—门槛提升，客资减少。 多为租住户，首次置业为主，部分首次改善—对于该阶层，首付门槛有所提升，但影响力有限略有抑制。 刚需客户，年轻、资金少、不定性因素视为首要，对片区位置和价格比较关心。 明析战局 逐梦巅峰 剖析德州地产市场，知己知彼方可百战不殆 【德州地产市场分析】 分析本体，了解客资，研判竞争，明确市场 近几年，房地产行业保持了稳健的发展势头，投资增势平稳快速，开发规模持续扩大，商品房销售日益活跃，房地产行业已经成为国民经济新的增长点和消费热点。然而德州的房地产仍发展较慢，处于城市“蜕变”阶段，旧城区的改造，新城区的建设仍有较大的提升空间，随着“东拓、西进”进入实质性拓展阶段，城市综合体、交通灯大型项目，将成为城市建设重点，房地产行业未来也将呈现“多中心”的发展态势，逐渐向规范阶段过渡。 德城区地产版块形势图： 2013年全年，德州购房人群仍以青年人结婚购房，社会中高收入者安家置业等刚性需求为主要消费群体，消费需求也多集中在河东开发区版块整体开发档次较高，整体品质较好的项目，户型以80~130㎡两房、三房为主，这个层面的需求占据着德州市房地产的主流。 德州城区核心、开发区核心地段主力楼盘均价5500元左右，部分综合素质较高、配套齐全、主打高端的楼盘均价已到6000，甚至7000元以上，运河以西版块、天衢工业园附近楼盘均价4000元左右，因其地段及价位与本案关系比较大作为重点参考对象。 以下为铁西板块楼盘信息一览，以供参考： 3500元 70—120,7栋高层+1栋商业组成，价格较低，目前无具体政策。 鑫芦悦城 10 4100元 德州东海集团 65平米-135平米小高层，目前售罄 富贵苑 11 版块 编号 案名 楼盘概况 开发商 均价 运河经济开发区 1 广厦水晶城 总建筑面积30万平米，小高层住宅，户型面积56~103㎡不等，土地证为河北土地证 衡水广厦企业 3200元 2 运河鑫城 房源已售罄 济南华凯园置业有限公司 4000元 3 帝景城 总建筑面积10万平方米，住宅2000套左右，一期去年12月开盘，户型面积80、130平米两种，已基本售罄，二期户型88~148㎡不等， 银龙房地产开发有限公司 4300元 4 熙城易居 建筑面积6万平方米，共7栋建筑物，高层住宅为主，兼含商业及酒店的综合性高档住宅小区，目前所剩房源不多 德州扒鸡集团 4200元 5 牡丹华庭 总建筑面积约28万㎡，由6栋高层，25栋小高层，2栋公建设施组成，以86平米-117平米不等的经济舒适型中小套型为主，目前一期售罄，二期开盘准备中。 山东黑马集团德州房地产开发有限公司 ? 4400元 6 佰利·金湖湾 总建筑面积110多万平方米，由九栋点式和板式高层名筑组成。绿化率34%，设计住户1342户，居住人数4295人，户型面积89㎡~135㎡不等 佰利集团 4600元 7 熙凤居 共有14余栋多层、小高层组成，其中一期开发建设3栋多层 德州扒鸡集团 待定 8 瑞华·新都汇 规划总建筑面积达80万㎡，其中住宅建筑面积74万㎡，商业及公建建筑面积约6万㎡。项目南区总建筑22栋，主要由高层组成，北区总建筑38栋，涵盖高层、大型百货超市、商务酒店、写字楼、幼儿园、小学和40000平方米BLOCK国际街区，目前销售南区4栋住宅，户型面积区间85㎡-115㎡不等 德州瑞华房地产开发有限公司 3850元 9 兆惠·阳光99 74平米~123㎡多层住宅，目前所剩房源不多，现房销售 德州兆惠置业有限公司 4300元 12 万兴庄园 小高层现房销售中，目前所剩房源不多 鲁亨房地产开发公司 4700元 着眼刚需 续写瀚泰 目标客户分析，主题概念定位 【龙运家园市场定位】 目标客户群定位分析 找人——目标客户群定位 项目主力户型总价35万元—60万元 月供款额：1900元—3300元 客户家庭月收入：6000元—20000元 客户家庭年收入：7万元—24万元 目标客户群 打工族 原有居民 新富阶层 外来人口 婚房 按7成20年计 按4300元/㎡计 目标客户群： 目标客户