大连亿达新世界B区商业项目策划全案-公开课件（讲义）.pptVIP

大连亿达新世界B区商业项目策划全案 本次调研商圈分布 商圈定义 奥林匹克商圈范围 奥林匹克商圈主要物业 商业物业分析 建成时间：1999年 广场面积：6万平方米 广场地下：9.2万平方米的大型商城和两个下沉式广场，其中友谊奥林匹克购物中心是本区域的主力商业，建筑面积35，000平方米，地下两层，2000年4月正式开业。 现驻场业户：178家（租赁业户38家，联营业户140家） 主要路段商业业态及租金价格 胜利路的临街商业以娱乐休闲和餐饮业为主，该地区有日月明和川王府两大酒店，这两个酒店的入住客户对餐饮、娱乐休闲有很大的需求，因此造成该地区有众多的咖啡厅、洗浴中心和餐厅，经营相当不错； 日租金：1.5-2.5元/平方米 体育场产业带动体育服饰以及器材销售的热销；数量众多的运动爱好者带动娱乐休闲和餐饮业的兴盛日租金：沃尔玛和奥林匹克的巨大品牌效应导致此地租金高启，普遍在3-5元/平方米*天 百盛以其档次高、装修好、货品全、服务热情的优势深受广大购物者的欢迎；华纳国际影城作为大连市最高档的电影院，装修极其豪华，它和楼下的桑巴制造、哈雷网吧以及运动休闲城吸引了大量的人群来此娱乐、购物。 日租金：2.1-3.5/平方米 规模：64000平方米经营面积：普遍不超过20平方米，以小柜台为主日租金：为6-8元/天/平方米，最好的位置高达18元/天/平方米。 奥体电子城的存在，使得电子市场的经营面积占到总体的24%；百盛商场、奥林匹克广场外租区和体育场临街商铺促进了服装服饰激烈竞争；东北路北段的餐饮属于高档餐饮，其他地区的餐饮基本属于中、低端； 数量众多的宾馆和写字楼以及高端公寓的住户对娱乐休闲的需求强烈；体育场的存在带动体育服饰、体育器材等相关产品的热销。 总建筑面积：25952.97㎡ 临街商铺：共计215个单位 铺位面积：60~356 ㎡ 售价： 9000~21，000元/㎡ 销售情况：由于其临街公建层高6米，买一层得一层，因此销售情况火爆，一期已售完 客群：主要为个人投资者，单位购买仅三家（川连商贸、交通银行、工商银行） 租金：黄河路一侧86㎡（做出夹层后约150 ㎡ ），年租金8万元，不包含水电、采暖物管等费用。 开发商无规划，仅求出售以回笼资金，导致华商业配套比较混乱，业态的重复率较高。 销售情况火爆，但招商情况不佳，实地调研发现有大量空置物业。 小面积分割限制此处只能以临街店铺的形式发展，很多业态都无法入驻。而本项目的物业形式可大可小，分割方式灵活多变，适应了市场的要求。 华府二期即将入市，届时将新增约2.6万平方米的公建，如此小的区域却拥有如此大体量的社区底商供应，是否会对该项目造成致命冲击值得研究。 关于奥林匹克商圈的未来设想 青泥洼商圈 青泥洼主要商业 青泥洼商圈商业供应量 青泥洼商圈租赁价格水平 青泥洼商圈特点 天津街商圈 天津街发展历程 天津街建于1909年，全长1720米，是“中国十大著名商业街”之一。曾经是大连人流、资金流、信息流最集中的地方，也是每个大连人购物消费的天堂。 2000年11月天津街开始全面改造，一期工程分为海昌、天植、新天龙等六大区域，一期改造占地面积5.3万平方米，总建筑面积达20万平方米，投资额25亿元。 2004年1月18日正式开街，改造后的新天津街商业步行街长 1054 米。 天津街主要商业 天津街现存问题 对本项目的参考意义 胜利广场 经营现状 胜利广场成功之处分析 西安路商业街 西安路的巨无霸商业 西安路商业业态比例 本项目可参考之处 星海湾商圈 星海湾广场周边物业 星海湾目前商业特点 工作思路 项目目标：项目的品牌效益及利润指标 定义并分析现阶段环境：大环境下的奥林匹克商圈 现阶段需要解决的问题：有效利用项目环境的利好因素，并规避自身地下商业部分的劣势。 项目工作思路：使项目成为亿达集团在商业地产领域的标杆项目，成为区域乃至大连市商业的典范。 对于地区性亮点的产生:通过对项目的综合性业态组合,能使项目成为地区性的代表并具有特色商业. 项目自身分析 项目自身分析 项目自身分析 项目自身分析 市场比较法确定租金 租售价格的确定 租：2.4—2.8元/天/平方米 分租： 地下：1.8—2.2元/天/平方米 地上：2.5—3.5元/天/平方米 定位方案 定位方案 定位方案 定位方案 定位方案 定位方案 定位方案 定位方案 定位方案 方案C优劣势参考 优势:业态分割相对较细，服装精品类划分为较小铺位，可大幅提升租金水平；数码3C店对于人流的吸引力较强，放置在靠近建业街一侧，可有效降低此处无出入口的弊端，并可充分利用此处宽广的广告位做展示。 劣势:业态分割较细，在一定程度上增加了后期经营管理的难度。 定