五家房企土地一级开发业务盈利模式的分析.docVIP

第 PAGE 3页 共11页 五家房企土地一级开发业务盈利模式的分析 摘要 随着招拍挂拿地成本越来越高，更多的上市房地产企业介入到土地一级开发之中。比如，绵世股份、万方地产、华夏幸福等企业主营业务都在向土地一级开发业务转变。介入土地一级开发有可能分享到招拍挂拿地无法企及的利益，如从一级土地开发本身获利享土地增值收益、持有部分公共建筑和为后期成功拿地铺垫等。然而，相比房地产开发，土地一级开发面临更大的不确定性和风险性，譬如拆迁成本风险、长期占用大量资金风险，以及来自政府的违约风险和政策风险等等。这就要求土地一级开发主体有效控制成本，优化运作流程，提升管理能力，同时妥善处理好与政府方面的关系，准确解读政策法规，提升抗风险能力。本文首先介绍土地一级开发的典型模式，然后对五家企业土地一级开发盈利模式作具体分析，以及简单介绍总结土地一级开发所面临的风险和提出自己的意见。 关键词：土地一级开发 盈利模式 风险 一、土地一级开发的典型模式 目前土地一级开发主要有以下几种典型模式 （一）一二级联动开发模式 由于房地产行业明显受制于政策因素，因此大型房地产开发企业往往将土地开发和房产开发相结合，以实现整体收益最大化。这种模式由企业主导，所以在开发初期就确定进行一二级联动开发。 企业通过一二级联动，获得一级开发阶段收益的同时，保证了企业未来的可持续发展，也保证了获取土地未来升值给企业带来的二级开发的优厚收益。但该模式也存在一定的问题，如不利于政府控制市场地价，政府宏观调控土地市场的能力降低等。该模式在早期比较普遍，近期可能存在机会，但长远看，其空间越来越窄。 （二）完全政府控制模式 完全政府控制模式，是指政府通过严格的计划和规划管理，完全控制熟地开发及供应市场，形成“统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理”的“五统一”格局。该模式由政府组织实施土地一级开发，仅以招标方式确定施工企业。这种模式可以保证政府完全控制地价，土地开发为熟地后的增值收益不流失，且法律关系单纯，便于政府实施土地一级开发的各项事务。其主要缺陷是政府的土地开发资金压力较大，融资渠道窄。 (三)政府和法定机构协作模式 政府和法定机构协作模式，是指由政府相关部门和政府投资成立的开发企业完全垄断土地一级开发，如同“一个渠道进水、一个水池蓄水、一个龙头出水”，从而达到调控土地市场、配置土地资源、实现土地增值归国家所有的目的。 (四)由政府主导的市场化运作模式 由政府主导的市场化运作模式，是由政府控制土地储备计划和供应计划，然 后充分利用社会力量实施土地一级开发。该模式是我国土地一级开发的主要发展趋势。 这种模式中，政府根据土地市场调查确定土地需求状况，以招拍挂方式将拟开发的土地按照“熟地”出让，提前确定土地使用权受让人，并由土地使用权受让人分期支付土地受让价款用于土地一级开发。政府通过招标等方式确定具备资格的企业，在土地出让合同规定的期限内将土地开发为符合土地受让人要求的条件（熟地），土地开发完成并经验收合格后，政府与土地受让人正式移交土地。由政府主导的市场化运作模式，在保证政府主导土地一级开发的基础上，能有效利用市场资源减轻政府开发资金压力。 二、绵世股份土地一级开发的盈利模式 目前随着整个房地产行业调控的形势进一步严峻，对整个房地产市场产生了明显的影响，也不可避免的对该公司造成了较大的经营压力。而公司旗下的全资子公司成都天府新城投资有限公司主要从事土地一级开发业务，取得了较大的利润，稳定了整个公司的经营收入。 （一）土地开发成本的核算方法在开发建设过程中发生的土地征用及拆迁安置补偿费、缴纳政府的各项税 费、前期工程费、基础设施费和配套设施费、项目运作过程中产生的管理费用、财务费用等，属于直接费用的直接计入开发成本；需在各地块间分摊的费用，按受益面积分摊计入。 （二）土地一级开发的具体盈利模式 该公司全资子公司成都天府新城投资有限公司土地一级开发的具体盈利模式主要是通过拆迁、土地平整将生地变为熟地以达到出让标准，待土地通过招拍挂出让后，在扣除土地出让金、相关税费及建设开发成本等后，将由成都市征地事务中心、成都市成华区国土资源局与全资子公司成都天府新城按2∶2∶6比例进行分配，并且政府向其承诺一定的保本收益率，此类土地的性质多为住宅商业用地。 （三）土地一级开发的盈利模式分析 1.积极妥善处理好与地方政府的利益关系，较好维护公司的盈利安全 地方政府的地位强势，虽然公司可以通过多种法律文件进行约束，并与政府方面的利益紧密捆绑，但仍不能消除地方政府违约发生的风险。因此，此种盈利模式要求公司与地方政府的关系协调处理好，在保证自己权益的基础上，妥善处理好与政府的利益关系。为此，绵世股份做出了很大的努力。比如，公司集中力量推进已上市地块的结算工作， 与201