雷爱先土地资产管理政策与实务-公开课件（讲义）.ppt

土地资产管理政策与实务（上） 雷爱先 土地利用司土地资产处 2005年10月 南昌 目 录 第一部分 国有土地有偿使用 第二部分 企业改制土地资产处置 第三部分 集体建设用地流转 第一部分 国有土地有偿使用—理论内涵 1、具有商品属性 2、可入市流转 3、可增值性 4、具有财产属性 从确立和完善市场经济体制角度把握土地有偿使用（一） 一、1993年，十四届三中全会确立了社会主义市场经济体制的基本框架 二、2002年，十六大提出健全现代市场体系，加强和完善宏观调控 1、要在更大程度上发挥市场在资源配置中的基础性作用 2、创造各类市场主体平等使用生产要素的环境 3、促进商品和生产要素在全国市场自由流动 把握有偿使用（二） 三、2003年，十六届三中全会—完善市场经济体制 1、更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用 2、建设统一开放竞争有序的现代市场体系 把握有偿使用 （三） 四、2005年，十六届五中全会通过十一五规划 基本原则之六：必须不断深化改革开放 1、坚持市场经济的改革方向 2、建立反映市场供求状况和资源稀缺程度的价格形成机制 3、更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用 4、提高资源配置效率 有偿使用与市场配置（一） 一、土地资源的市场配置一定是土地的有偿使用 1、充分反映土地市场供求状况 2、价格机制充分发挥作用 3、符合供求规律、竞争规律和价值规律—符合市场经济法则 有偿使用与市场配置（二） 二、土地有偿使用不一定就是市场配置 1、当存在政府行政定价时，不是市场配置 2、价格机制发挥作用时，是市场配置 3、有偿使用方式的具体分析 （1）招标拍卖挂牌方式供地 （2）政府以协议方式低价出让或租赁供地 （3）作价出资（入股）方式供地 （4）授权经营方式供地 有偿使用与市场配置（三） 三、中国土地使用制度变迁 1、计划配置阶段—1988年之前 2、准市场配置阶段—2001年之前 3、市场配置阶段—2001年至今 土地有偿使用范围和方式 一、范围界定 政策依据：不符合《划拨用地目录》的建设用地，一律有偿使用 二、有偿使用方式 1、出让方式 2、租赁方式 3、作价出资（入股） 方式 4、授权经营方式 出让土地使用权的权能 一、政策依据：国务院55号令和《城市房地产管理法》 二、权能内容 1、转让。首次转让应当符合两个条件： ①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； ②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 2、出租 3、抵押 承租土地使用权的权能（一） 一、概念：政府租赁 二、政策依据：1999年部《规范国有土地租赁若干意见》（222号文） 二、权能 1、承租土地使用权人在按规定支付土地租金，依法领取国有土地使用证，并按约定完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。 承租土地使用权的权能（二） 2、承租人转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人，承租土地使用权由第三人取得，租赁合同经更名后继续有效。地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押，承租土地使用权可随之抵押，但承租土地使用权只能按合同租金与市场租金的差值及租期估价，抵押权实现时土地租赁合同同时转让。 承租土地使用权的权能（三） 3、承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。 4、在使用年期内，承租人有优先受让权，租赁土地在办理出让手续后，终止租赁关系。 作价出资（入股）土地使用权的权能（一） 一、概念：政府以一定年期的土地使用权作价，作为出资投入改组后新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。 作价出资（入股）土地使用权的权能（二） 二、政策依据 1、《土地管理法实施条例》--确立为有偿使用方式 2、1998年8号令—明确其权能 三、权能与出让方式一致 1、转让 2、出租 3、抵押 三种有偿使用方式的适用范围（一） 一、出让方式—适用于所有用地 二、租赁方式—除房地产开发用地外的所有用地 租赁范围的法律约束--《城市房地产管理法》 三种有偿使用方式的适用范围（二） 三、作价出资（入股方式）--严格限制 1、政策适用领域：涉及国民经济命脉的领域、重要基础性和公益性产业领域 2、批准条件：两个条件限制 出让（租赁）的具体配置方式 一、政府供地方式：五种 二、政府出让或租赁土地的具体配置方式 1、出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议 2、租赁方式：招标、拍卖、挂牌、协议 具体配置方式的选择 一、政策依据