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第一章?????????? 导论 第一节??? 房地产开发的涵义、特点、分类 、模式 第一节??? 房地产开发的涵义、特点、分类、模式  三、分类* 一、涵义：房地产的含义 房地产：又称不动产，英文常用real estate 或 real property表示。 房地产：土地以及与之相连的房屋建筑物、其他附着物构筑物，以及其上的各种权益的总称。 房地产开发 房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 ——《中华人民共和国房地产管理法》 房地产开发包括土地开发和房产开发 房地产开发是城市化发展的需要 房地产开发是城市规划实施的过程 房地产开发是开发企业的投资活动，要求通过租售等经营活动获得经济利益。 房地产开发经营* 房地产开发经营：指房地产开发企业在城市规划区内的国有土地上，进行基础设施建设、房屋建设并转让房地产开发项目、销售或者租赁商品房的行为。 ------城市房地产开发经营管理条例 关于城市规划区 区别于乡镇规划区，指市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 城市规划区的具体范围，由城市人民政府在编制的城市总体规划中划定。 国有土地 公有制土地 全民/国家所有土地 农村集体所有 二、房地产开发特点 分类 三、分类 （一）按开发项目所在位置分： 新区开发和旧区再开发 （二）按开发的规模分： 单项开发和成片开发 （三）按开发的内容分： 土地开发、房屋开发 （四）*按照开发的方式分： 定向开发、联合开发、 合作开发、单独开发 四、房地产开发的模式 根据核心业务过程的不同分 1、 多元化开发模式： 混业开发 综合项目开发 2、专业化开发模式： 特定业务类型开发 特定业务领域开发 服务集成式开发 3、网络经济环境下的开发 （一）投资决策阶段 也称可行性研究阶段 市场调查与分析：需求、竞争 项目策划：项目性质、地点、规模、投资额、资金来源、 项目在经济上是否合理、技术上是否可行、财务上是否盈利 开发项目立项* 立项部门：发改委 提交资料：项目建议书等（投资咨询机构） 根据：城市规划，年度用地计划，市场需求 获取：立项批文 （二）前期工作阶段 立项* 委托规划、设计 获取土地使用权 筹集资金 拆迁安置 项目报建 房地产开发中的“五证两书”制度 建设用地规划许可证 建筑工程规划许证 国有建设用地使用权证 建筑工程施工许可证 商品房预售/销售许可证 商品房质量保证书 商品房使用说明书 《国有建设用地使用权证》 对城镇居民住宅用地进行登记发证，目的是确定土地权属；是土地权利人合法用地的法律凭证。 附：我国土地按用途分类 项目备案 注意：开发企业与土地主管部门签订土地使用权出让合同后，要到房地产开发主管部门备案、领取《房地产开发项目手册》。 《建设用地规划许可证》 是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地并得到核准后，或者签订土地出让合同后，向规划行政主管部门申请办理的界定土地位置、面积、使用范围、使用强度等规划指标的法定文件。 取得该证后，土地部门才可以划拨出让土地。 规划条件作为土地出让合同的有效附件。 《建设工程规划许可证》 是在城市规划区进行工程建设时，向规划行政主管部门申请核发的、准许建设工程按批准规划方案进行建设的的法定文件。 提交资料：土地证明文件，修建性详规，工程设计方案（总平面图），施工图等。 取得该证后，才有可能申请开工。 《建筑工程施工许可证》 工程合法开工的凭证。 工程项目报建制度：项目立项后，建设单位应向建设主管部门报建，领取《工程项目报建表》。未报建的项目不得办理招投标和发放施工许可证。 工程投资额在30万以下或建面在300平米以下的，可以不申请办理施工许可证。 《建筑工程施工许可证》 办理条件 1、已经办理该建筑工程用地批准手续(土地使用权证书）. 2、在城市规划区内的建筑工程，已取得建设工程规划许可证。 3、施工场地具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求 。 4、已经依法确定施工企业（中标通知书、施工合同）。 5、有满足施工需要的施工图纸和技术资料，施工图设计文件已按规定进了审查。 6、有保障工程质量和安全的具体措施（施工图审查合格报告、施工组织设计、质量监督手续、安全监督手续、监理手续） 。 7、按规定应委托监理的已