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THE END ,THANKS 2014年10月10日 御品江山公寓培训 目录 PART 1：公寓的概念界定 PART2：公寓产品类型 PART3：商务公寓特征及用途 PART4：公寓产权类型 PART5：公寓产品特性 PART1：概念界定 公寓新定义： 与住宅区别： 从用地性质与土地年限来说，公寓与住宅的明显区别是：非住宅用地，40年或50年产权的产品。 公寓 = 非住宅房产证 + 40年/50年产权 公寓 = + 40年/50年产权 + 不符合住宅日照与楼间距要求 从客户使用角度来说，公寓产品不同于写字楼，它不仅可以满足客户办公的需求，还兼备了居住功能，功能复合性是其重要特征。 . 两种功能无明显界限，可自由转换，处于不同的市场环境会呈现不同使用功能的偏向 PART1：概念界定 写字楼 住宅 公寓产品 对商务功能 对居住功能 住宅 写字楼 公寓 集中办公，形象展示较好 不具备 具备 不具备 . . PART1：概念界定 功能复合的公寓产品 区别于居住产品： 非居住用地，40或50年产权 公建化外立面 大堂、电梯间等商务化配套、商务化物业管理 套内空间和平层空间的可分割 区别于商务产品： 智能化消防要求不一致、无中央空调等 层高多为3-3.3米，商务物业3.6-4米 增加了煤气等生活配套 VS 公寓产品是这样一种物业形式：它具有公建化形式和住宅化内核，可以同时满足办公与居住功能的复合需求。 公寓与住宅技术指标对比 PART1：概念界定 年 限 商务公寓：土地使用年限50年，不可以签户口。 住 宅：土地使用年限为70年。 天然气（明火） 商务公寓：由于为商用性质，是无天然气接入，只能用电，或者煤气瓶。 住 宅：小区一般都接入天然气管道，方便便宜。 梯户比 商务公寓：梯户比高，一般要达到3梯10户以上，私密性较差，不适合居家生活 住 宅：2梯3、2梯3 水电费 商务公寓：水电费按商用算，电费1块以上。 住 宅：水电费按民用算，0,6元。 无阳台 商务公寓：公建立面，无阳台。通风较差，无法晾晒衣物、 住 宅：大阳台 PART2：公寓类型 （1）普通公寓（居住型公寓） 用地性质 一般为住宅 产权类型 公寓 产权年限 70年 产品特点 户型面积小，30~60平米 精装修交房标准，拎包即可入住 配套设施完善 物业管理提供高于普通住宅的额 外优质服务 销售价格一般高于区域整体水平 （2）商务公寓 用地性质 一般为综合性用地（商住）或商业用地 产权类 商务公寓 产权年限 根据用地性质而定，50年或40年 产品特点 一般处于城市核心地段及商务中心区 既可居住，又可办公 具备写字楼功能，部分城市可注册公司 价格相对写字楼较低首付最低可达2成， 按揭可达20-30年（如深圳） 产权性质为商务公寓，非纯写字楼 PART2：公寓类型 北京建外soho公寓 （2）商务公寓 PART2：公寓类型 （2）商务公寓 PART2：公寓类型 用地性质 一般为商业用地 产权类型 公寓或商务公寓 产权年限 根据用地性质而定，40年 产品特点 面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次较高 大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便 按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计，体现档次与舒适性一般以只租 不售和产权式经营为主 大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式 服务，因此物业管理费也较高 PART2：公寓类型 （3）酒店式公寓 PART2：公寓类型 （3）酒店式公寓 【公寓类型对比】 普通公寓 商务公寓 酒店式公寓 用地性质 住宅 综合性用地或商业用地 商业用地 产权性质 公寓 商务公寓 商务公寓或公寓 产权年限 70年 40年或50年 40年 特 点 户型面积小，30~60平米； 常带装修交付，拎包即可入住； 物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务； 销售价格一般高于区域整体水平 首付3成，住宅利率 层高不超过4米，梯户比较高 一般处于城市核心地段及商务中心区，既可居住，又可办公；　 具备写字楼功能，可注册公司； 物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务；　 首付5成，贷款为商业利率高于住宅贷款利率 层高可达5.6米，梯户比高 面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次较高　 大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便　 按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计，体现档次与舒适性 一般以只租不售和产权式经营为主　 大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物业管理费也较高 层高可到5.