万科缇香郡蓄客方.pptVIP

万科缇香郡一期蓄客方案 鼎合顾问·万科缇香郡项目组 2010年4月7日 目录* 项目一组团推盘情况 一组团产品简介 推售时机及优劣势分析 一组团销售目标 蓄客目标 蓄客计划 阶段划分及工作重点 工作排期 项目一组团推盘情况 一组团由3栋9+1洋房和5栋7层洋房围合而成，共计119套。其中，9+1洋房54套，7层洋房65套。2010年5月31日领取预售许可证。 第一批次预计在2010年6月5日推出1个单元9+1洋房和3个单元7层洋房，共计57套；第二批次预计在2010年6月19日推出2个单元9+1洋房和2个单元7层洋房，共计62套。 1组团 9+1层洋房 7层洋房 第二批次 第二批次 第一批次 第一批次 推售时机及优劣势分析 有利因素 不利因素 抢占市场先机，三北区域内同物业项目尚未推出，产品竞争力较小； 龙湖磨盘山、中渝山顶道8号等项目预计也即将面市，将与本项目形成非常强烈的直接竞争； 分批次推案减小销售压力，提高成交率和知名度； 受工程进度影响，首次开盘的营销环境支撑不足； 平开高走的价格策略，多批次推盘利于挤压客户、加快溢价速度和引爆销售； 银行调整提高第二套房政策，再改房源去化会受影响 后期市场竞争将更加激烈，大量出货抢占先机 物业税可能在重庆试行，有可能造成市场观望 据了解，2010年三北区域洋房产品将有较大放量，多数为品牌开发商，且主要集中在下半年销售；本项目必须采取小步快跑的的营销方针，确保在6月份前后首先抢占洋房市场，分批次加推，提高成交率，扩大知名度，同时完成万科集团上半年销售任务，快速现金流回笼；但是由于时间工程进度的影响，对开盘的营销环境支撑不足，导致客户对产品的直观了解较少。 一组团销售目标 一组团1、4、5、6单元 6.5日计划推出量（套） 57套 / 开盘销售目标 当月销售目标 目标销售率（%） 90% 100% 目标销售量（套） 51 6 一组团2、3、7、8单元 6.19日计划推出量（套） 62套 / 开盘销售目标 当月销售目标 目标销售率（%） 90% 100% 目标销售量（套） 56 6 A、4月3日进入外展场，开始第一波蓄客， 4月8日全城引爆； B、4月15-18日参加春季房交会，同时万客会开始招募会员，开始一系列蓄客活动； C、5月初进行产品说明会，客户升级维护； D、6月5日第一批次开盘，蓄客时间约8周，达到90%以上销售率； E、6月12日进入项目销售中心，去化一批次剩余房源 F、6月19日样板房开放及第二批次加推一组团剩余房源，达到90%以上销售率； 蓄客目标 根据重庆地产市场中高端物业产品成交情况分析，同时考虑到外展场来访客户准确度不高。因此，预计客户转换率在8%-12%，我司将假设高、中、低三个转化率来推算所需来访量。 转化率 8% 10% 12% 一组团开盘销售量 108 108 108 需要来访客户量 1350 1080 900 按照最低转换率计算，8周蓄客时间来访登记客户量需达到1350组，平均每周170组左右，每天约5-6组； 蓄客目标拆分 为一组团销售蓄客同时，我们希望能够为下半年的销售储备一定客户。 因此，目标设定预计总来访量为2100组左右，除去20%左右复合性来访，预计实际到访量在1700组左右。 蓄客计划 4月 6月 4月3日 外展场开放 4月15-18日 春季房交会 5月31日 收取诚意金 6月5日 第一批次开盘 4月8日 全城引爆、亮相 进入外展场，第一波蓄客准备 线上：户外、报媒、网络、媒体软文、新闻炒作、销售物料、项目现场更新、广播、移动电视、贴片广告 线下：陌生拜访、电话营销、短信营销、商圈巡展、春季房交会、万客会、优惠活动、银行VIP联动、企事业单位团购 5月8日 产品说明会 酒店及相关物料准备 参展及相关物料准备 领取批准预售证，客户升级，收取诚意金 开盘地点及物料准备 强势蓄积 诚意转化 亮相阶段 1、意向客户积累-------万客会会员 办理方法：持有效身份证及相关证明，免费办万客会蓝卡 发放时间: 2010年4月15日 发放地点:项目现场、房交会现场、巡展现场 客户优惠：可获得0.2%总房款优惠 2、准客户积累-------VIP卡客户办理 办理方法：凭身份证及5万元资产证明，免费办理缇香郡VIP客户 目的：筛选准客户 发放地点：产品说明会、外展场、巡展现场 客户优惠：可享受开盘当天1%总房款优惠（包含万客会蓝卡0.2%优惠） 发放时间：5月8日-5月30日（23天） 3、准客户积累-------VIP卡客户升级 前提条件：项目开盘提前1周取得预售许可证 目的：锁定准客户 办理方法：凭VIP卡，客户交纳5万元诚意金，筛选出准客户 客户优惠：可享受开盘当天1%的总房款优惠，并