房地产开发商与消费者的演化博弈分析(1).pdfVIP

社科纵横I CobNSTRUCTION l 房地产开发商与消费者的演化博弈分析 林驰新 广东省第一建筑工程有限公司广东广州510010 摘要：本文进行了房地产开发商与消费者之间的演化博弈分析，通过分析画出了房地产开发商与消费者演化稳定策略形成的动态系统 相图。得出他们的演化稳定策略与初始条件有关，通过改变初始条件突变群体的收益来达到改变演化策略的稳定性，从而迟到演化稳定策略。 关键词：演化稳定策略；房地产开发商；复制动态；演化博彝 1引言 地产开发商具有期房的私人信息。消费者不知道开发商的私人信息。 作为卖方的房地产开发商和销售代理商掌握着房地产产品的大 消费者签订商品房期房交易合同时。房地产开发商开发的房屋还在 量实质性信息，因而处于代理人的地位，而交易的买方消费者拥有的 建设中，在房地产开发商与消费者签订了购房合同以后，房地产开发 信息只能让消费者明确自己的消费定位，对产品本身的影响较小，因 商和消费者是否会遵守商品房期房交易合同，在这一阶段他们都有 而消费者处于委托人的地位上。由于这种信息不对称的存在，所引发 可能不履行商品房期房交易合同的情况。 的一系列纠纷成为房地产企业与消费者博弈的重点。本文通过对这 由于尚未完工的房屋已经提前售出，开发商最终开发出来的房 种信息不对称的深入研究．提出相应的解决措施，畅通信息获取渠 屋是否符合商品交易房合同规定，是消费者验收房屋过程的关键。下 道，提高信息真实性。改变消费者在纠纷中的弱势地位。 面建立的模型描述了在消费者与开发商已经签订了购买期房交易合 商品房预售是目前房地产市场销售的重要形式，它作为基本的 同情况下．对二者是否遵守合同的演化博弈过程进行分析。在这一过 合同形式，买卖合同中的一种，其交易关系当事人开发商与消费者之 程中，房地产开发商与消费者是如何达到演化稳策略的呢? 问有着利益冲突。本文主要讨论房地产市场商品房预售中房地产开 值得注意的是，这里并不需要假设博弈的支付参数对参与人构 发商与消费者之间的演化博弈。 成共同知识，即现代主流博弈论的“完全理性”假设。它要求博弈参与 2期房销售市场的特征 人具备“无限回归推理”能力，即参与人掌握了。所有参与人知道，所 在商品房预售交易关系中。房地产买卖双方所处的地位不同。商 有参与人知道所有参与人知道。所有参与人知道所有参与人知道所 品房预售交易周期长、可预测性差、标的价值高、预售合同关系多变 有参与人知道，……”这类共同知识。完全理性要求参与人必须具备 化以及受中央和地方政府政策影响大等特点，增大了买卖双方利益 “理性的共同知识”(Ⅻmon 冲突而失衡的可能性。在房地产供需两旺的局面中，住宅销售的期房 多层次的交互推理中．参与人不会犯错误。但是实际上，参与人甚至 交易更是异常火爆，许多楼盘在全面完工之前已经基本售完，有的甚 可以不知道自己的支付参数，他们只需对既往的对局结果加以统计 至在开盘后几天就被抢购一空。在房地产期房交易过程中，房地产买 便可以得到上述各种平均支付水平的有关信息。 卖双方处在一种信息非对称的状态下．处在卖方的房地产开发商和 假设参与人的理性层次较低、学习速度较慢。他们只是简单地依 销售代理商掌握着房地产产品的大量实质性信息，而许多购买人却 据过去多次博弈之所得而调整各自对两种策略的选择概率，这种动 只有在房屋完工后，才能发现有没有存在问题。处于代理人地位的房 态调节机制类似于生物进化中生物性状和行为特征的动态演化过程 地产开发商完全掌握了产品信息和市场信息。一方面他们利用包括