房地产报告-佛山南海中信-山语湖调研报告.pptVIP

目标下的问题 客户分析 市场横向比较（外部价格体系） 市场分析之内部价格体系 项目大一期价格体系的形成 A4-1区价格的推导 客户摸查的一些结论 投资客户的比例明显增多，客户普遍认可项目的价值和升值空间。 A+客户比例不多，但A客户比例较多，说明客户对于价格非常敏感。 跟A1区有关的客户，对价格的预期低于非A1区的关系客户。A1区关系客户均以投资为目的，非A1区关系客户以自住目的为主，且人数较多，是A4-1区的主力目标客户。 对于各线产品的价格预期，相对比较集中。 A的价格预期集中在0.6-0.8万元/平米 C、D的价格预期集中在0.8-1.1万元/平米 E的价格预期集中在1.2-1.3万元/平米 根据市场上目前在售别墅楼盘推算结果： 项目的TC、TD两个联排户型的价格与本项目独栋按照市场系数推算，单价区间为8000～13000元/平米 中间单位户型TA的价格按照市场联排单座的内部系数推算，（若假设端头单位均价为10000），TA的均价区间为 8000～8500元/平米 一线高尔夫户型（TE）的价格推导 园林景观户型（TA、TC、TD）的价格推导 整体价格与局部调差 价格提升计划 中间单位 A4-1区A单位价格推导 中间产品TA均价：8816元/平方米，主力单价为8500-9500元/平方米；总价均控制在230万以下。 该类产品客户价格预期主要分布在6000-8000元/平方米，该预期与主力单价差1500元/平方米。但是，该户型面积仅236平方米，总价均可控制的230万以下的低价位，别墅客户最终还是以总价取胜。 同时，A户型的总价可以促进双拼D户型的成交，故暂时不建议对该价格体系做下调。 由于TA定价是根据其两边端头单位的价格而定，当端头单位价格调整完毕后，TA基本不用做单独调差工作。 11162.36 319070000 19827 3002.76 28584.46 　 102 合计 8816.5942088 0 5648.44 236.47 24 A 276.81 38 D 10050.29 165840000 13329 0 16501.02 271.92 22 C 16073.04 103430000 4410 3002.76 6435 357.5 18 E 销售均价 销售总金额 花园总面积 地下室总面积 地上总建筑面积 地上建筑面积 套数 户型 A4-1区销售金额统计 为了营造项目升值的现象，项目组建议转筹采取分批转筹形式，优先解决诚意度高的客户,然后解决再诚意度次高的客户，分批邀请。 另外，以销售率为节点，执行价格提升。从而达到刺激客户购买的目的。 销售价格 销售率 客户为诚意度较高的客户 客户为诚意读次高的客户 诚意度较低的客户、投资客、后续自然上门客户 整体提价5% 整体提价10% 详细见后续转筹方案 50% 80% 横向比较--推导有力竞争价格区间 西北部主力单价： 中间单位：6000元/平方米左右； 端头单位：7500-8000； 主力总价区间：150-300万 消化情况良好 东北部主力单价： 均为双拼产品，单价：6500-1万元/平方米； 主力总价：165-275万元。 消化速度良好。 南部主力单价： 6500-1.5万； 总价过高的产品比较难消化。 消化情况比较不理想。 城区联排主力单价： 1-1.55万元/平方米； 主力总价：400-550万/套。 消化情况良好。 山语湖？ 横向比较,从市场上畅销楼盘和滞销楼盘价格体系，本项目联排产品比较有竞争力的价格区间在8000-10000元/平方米。 市场分析内部价格体系比较。 Part 3 2期，08年 1期，06年 4期，2010年 3期 5期，2011年 5期 2008年1月6日，曦城二期联排盛大开盘 2008年9月20日，曦城独立别墅开盘 独栋产品主要面积段为390-500平方米，主力面积为450平方米，均价4.7万元/平方米； 联排产品面积区间为250-330平方米，中间单位均价：3万元/平方米，端头单位均价：3.3万元/平方米。主力面积为250平方米，均价：3.3万元/平方米。 推导：主力独栋和联排产品均价比为：4.7：3.3等与1.424. 其他楼盘具体价格体系请查看附件 独栋与联排价格体系案例：招华曦城（深圳） 1.209 1.270 1.424 1.314 1.866 1.611 1.462 1.625 1.6 价格比 产品相似性大 3.846 390 4.651 430 兰乔圣菲 景观资源类似 2.8 250 3.556 450 万科东海岸 3.3 250 4.7 450 曦城 1.75 318 2.3 434 恒大御景半岛 0.67 292 1.25 536