房地产建设项目管理概论教学课件作者赖笑第2章.ppt

2.实施计划方案 (1)监理工作的指导思想和目标。审查其是否理解建设单位的建设意图，监理目标与投资目标是否一致，在内容上是否包括了所委托的全部工作。 (2)项目监理班子的组织结构。审查其在组织形式、管理模式等方面是否合理，是否结合了项目实施的具体特点，能否与业主的组织关系和承包方的组织关系相协调等。 (3)工作计划。 审查其在工程进展中各个阶段的工作实施计划是否合理、可行，在每个阶段中如何控制项目目标，以及组织协调的方法。 (4)工期、质量、投资控制方法。 对各方面的控制手段还应进一步划分审查内容，看其如何应用经济、合同、技术、组织措施，保证目标的实现，方法是否科学、合理、有效。 第二节 工程建设监理单位的选择 上一页 下一页 返回 (5)计算机管理软件。 审查其所拥有和准备使用的管理软件类型，功能是否满足项目监理工作的需要。 (6)提出的管理方案是否有创造性。 主要审查用于监理服务的技术手段是否独特、先进，附有详细说明的替代方案是否有独特的实用价值，是否有技术转让的内容及其采用价值如何等。 3.人员配备方案 (1)总监理工程师。 根据项目的特点，考虑总监理工程师的学历、专业、年龄、健康情况、以往的工作业绩等内容。同时应侧重考虑与本项目类似工程的监理工作经验，对项目的理解和熟悉程度，应变和决策能力，对项目实施监理的具体设想、专业水平和管理能力、责任心，以及能否与业主顺利交流及善于与被监理单位交往等。 第二节 工程建设监理单位的选择 上一页 下一页 返回 (2)从事监理工作的其他人员。 主要审查监理人员的职称或职务、专业、学历，参加过哪些工程的监理工作。 (3)管理人员的专业结构配置。 应根据项目特点和准备委托监理任务的工作范围审查监理人员专业结构配置组成，看其是否覆盖了项目实施过程中的各种专业。 (4)人员数量的满足程度。 主要评价拟派驻项目从事监理工作人员在数量和结构上的合理性。按照我国已完成监理工作的项目资料统计测算，大中型工程项目每年完成100万元人民币的工程量所需监理人员为0.6～1人，监理工程师、一般监理人员和行政文秘人员的结构比例为0.2∶0.6∶0.2。高、中级职称和年龄结构组成合理。 第二节 工程建设监理单位的选择 上一页 下一页 返回 (三)财务评审内容 目前，我国委托监理合同的计价方式主要有两种形式：一种是成本加酬金方式，即聘用的监理人员按人月报酬取费，核定各阶段所需派驻的监理人员，根据实际出勤人员和职务、职称等级付给相应酬金，一般按每人每年3.5万～5万元的标准计算；另一种是按所监理工程概(预)算的百分比计算总酬金。国家规定的取费标准见表2-7。如果不宜按上述两种办法计收，也可按双方商定的其他方式计取。 审核监理单位的财务建议书时，应重点评价以下几方面的内容： (1)计算取费项目的合理性。取费计算的内容应是用于开展监理工作的直接成本、间接成本开支，以及需交纳的税金和合理利润。 (2)审查每一类人员的人月费率和应报销费用表。人月费应当包括基本工资、福利、公司管理费和利润。 第二节 工程建设监理单位的选择 上一页 下一页 返回 (3)监理单位自备设备的使用费，评价监理公司自有并准备用于本工程监理工作可能提供的计算机、仪器、设备的取费合理性，侧重于审查预计使用的实际时间和取费标准。 (4)审查监理单位要求发包人提供的设施、设备及其他服务要求的合理性。 (5)如采用人员年报酬取费报价时，应审核其取费的标准。 六、监理合同的谈判 建设单位与中选的监理单位洽谈工程建设监理合同是监理招标的最后阶段。首先，与评标中确定的第一备选中标人谈判，若双方能够达成一致则签订监理合同，并相应通知其他未中标单位。如果与第一备选中标人达不成一致，再与第二名备选单位谈判，依此类推，直到与某一监理公司达成一致为止。一般来说，通过谈判已被放弃的备选中标人，以后不再与其进行谈判。 第二节 工程建设监理单位的选择 上一页 下一页 返回 发包人在发出的谈判通知书中，应当说明监理公司在谈判时还需携带哪些补充资料，以及对该投标书建议的人员配备、工作计划等的主要保留意见，让监理公司有时间考虑进行适当的修改或补充。 谈判的内容主要是针对委托监理工程项目的特点，就《建设工程委托监理合同(示范文本)》(GF-2000-0202)中专用条件部分的条款具体协商议定。谈判的顺序通常是，先谈工作计划、人员配备、发包人的投入等问题，这些问题谈完后再开始价格谈判。双方谈判达成一致，并且签订了监理合同后，监理公司投标时所提建议书就不再具有法律效力。 1.监理服务内容的谈判 (1)对投标书中的完成计划和建议进行充分讨论，以形成正式的监理任务大纲。 (2)分析、讨论监理单位提出的人员配备计划及实施的可能性，落实各监理工程师派驻现场的工作时间，商讨专业人员不足时的补充方