世茂地产济南老城区项目推广提案剖析..pptxVIP

收藏一座城市的雄心 世茂济南白马山项目推广策略思路;目 录;市场篇 1.1 世纪瑞博操作过的济南项目蓝本 1.2 济南房地产市场概述 1.3 济南客群概述;1.1 世纪瑞博操作过的济南项目蓝本;济南万科城，万科天泰·金域国际，华润·中央公园;1.2 济南房地产市场概述;虽品牌开发云集，但高端市场发展较缓，市场热销多为中低价普宅 据2012年数据，总价50-80万元总价段的产品成交量最大， 6000-8000元/平方米单价段成交量达221万平方米，占全市成交量的47%。 普宅单价尚未触及2万。;1.3 济南客群概述;保利海德公馆：央企大佬折戟泉城 以讲生活方式、讲开发故事的手段入市，客户反应“听不懂”“不想听”。;万科天泰金域国际：产品硬伤难倒万科 凭借合作项目进入济南，万科因为一个户型而大伤脑筋。大堂气派而公摊面积过大，难以得到重视实际利益的济南客户的认可。 当第二个项目——万科城进行前期产品设计的时候，万科内部进行了多方论证、谨慎裁夺，确保让客户可以最大获益。;华润中央公园：首入济南获得认可 以品牌0认知度进入济南市场，整盘定位21平方公里泛旅游综合体，位于千佛山之南，四面环山，一期为高层产品。 示范区开放后获得济南市场和客户的一致褒奖，被誉为“济南最美示范区”，产品户型、品质均获得良好的口碑传播，朋介占总成交的近40%！;济南市场分析结论;认知篇 本案面临的几大抗性;品牌篇 提取品牌基因 3.1 基因一：豪宅品质 3.2 基因二：城市级低密品质 品牌推广核心诉求;1.1 基因一：豪宅品质;2012年，世茂年度销售额与销售面积双双进入全国TOP10， 业绩同比大增50%，实现460亿。 这一年，世茂实现了两个方面的巨大成功： 其一是在行业波动中推动了战略变革的速效化，重塑了企业积极的精神状态， 其二是在高速增长中重新构建了一个强大的团队，尤其是营销体系，这是企业发展的核心引擎。;豪宅教父的豪宅传奇！;豪宅教父的到来， 必将为培育济南高端居住市场开启一个全新的局面。;1.2 基因二：城市级低密品质;青岛世茂公园美地;世茂济南品牌诉求;区域篇 4.1 功课：周边竞品扫描 4.2 观点：一个项目改变一个区域;4.1 功课：周边竞品扫描;项目周边——安泰诚品，宏瑞国际星城;阳光新路沿线—— 泉景天沅和园·雅园，阳光100国际新城，新世界阳光花园;段店沿线——凯旋新城，天朗蔚蓝城（新盘尚未动作）;二环南路沿线——中海国际社区，鲁能领秀城，华润·中央公园;西客站板块——恒大雅苑，中建锦绣城，绿地新里爱丽舍公馆， 外海中央花园，绿地国际花都，绿地泉景园，金科地块;区域竞争分析结论—— 1，普通住宅为主，类别墅产品为市场空白； 2，目前看来，很难依靠其他项目改变区域属性。;4.2 观点：一个项目改变一个区域;从水泥厂路 到阳光新路;如果说， 拆除水泥厂是阳光新路发展的契机， 2012年10月30日15点18分 白马山啤酒厂的一声巨响， 则象征着白马山板块的重生！;从关键词看两个区域的人居特点与发展趋势;而济南，传统上正是一座拥有数百年安逸闲适人居风貌的城市。;白马山板块区域定位;客群篇 5.1 怀旧者 5.2 宽癖者 5.3 恋山者 5.4 兼得者;本案目标客群定位，一个新的阶层;产品篇 6.1 产品形态多样，以何为魂？ 6.2 产品物理价值梳理 6.3 核心价值点——产品形象之魂;6.1 产品形态多样，以何为魂？;产品核心观点：一盘两制;6.2 产品物理价值梳理;世茂济南白马山项目价值树;第一位：产品价值 高层+洋房+叠墅，新意大利风格建筑，区域内首个低密别墅社区风貌，其中5层半山私院叠墅为济南首次出现。 第二位：山体价值 蕴藏着美好传说和城市记忆的白马山成为真正私墅山体公园，最高达百米的高差、自然成形的坡地，都令社区内居山成为了专享。 第三位：稀缺价值 济南市区内罕见的别墅社区，济南市区内绝对稀缺的别墅类产品。;6.3 核心价值点——产品形象之魂;首先明确—— 产品（叠墅）不能作为单一的核心诉求，必须与其他价值形成合力进行突破。;一个区域需要自己的坐标； 城市里的人希望可以找寻到属于自己的领地； 这片领地就是他们身份的印记。 白马山是板块的制高点，也将成为项目的一座精神堡垒。 城市中，山脚下。不是所有项目都可以找到自己的“山的坐标”。;香港半山区;2013，属于我们的方向——;山的清静，是城市繁华的一部分 闹市中，观山是一种奢望。 在这里，观山是一种习惯。 其实，山和城市一样重要;山的伟岸，是质朴低调的一部分 闹市中，取静是一种奢望。 在这里，取静是一种习惯。 其实，山和内心一样简单;山的感性，是建筑理性的一部分 闹市中，风格是一种奢望。 在这里，风格是一种习惯。