天津市滨海新区中心商务区大连东道住宅项目投资可研报告.pptx

天津市滨海新区中心商务区大连东道住宅项目投资可研报告;报告框架;一、项目概况;一、项目概况—区位;一、项目概况－宗地四至;一、项目概况－宗地现状;一、项目概况－地块规划指标及要求;一、项目概况－交通及配套分析;一、项目概况－小结;二、整体市场;二、整体市场—宏观市场—城市背景;外来人口迁入加速，人均可支配收入快速提升，消费能力强，人口驱动作用明显，利于发展民生产业;房地产市场：天津房地产市场容量大，品牌开发商销售额增加，热销项目多位于市区。;二、整体市场—宏观市场—城市经济;二、整体市场—天津主要开发商表现;二、整体市场—住宅市场—供需情况;二、整体市场—住宅市场—户型情况;;二、整体市场—小结;三、区域市场;三、区域市场—滨海新区商品房住宅市场板块界定;三、区域市场—本案周边房地产板块划分;三、区域市场—可比项目分布;三、区域市场—住宅可比项目分布;;;;;三、区域市场—土地市场—远郊区县近期成交重点地块分布;三、区域市场—小结;四、产品定位及开发预案;;;四、产品定位及开发预案—北地块产品定位;四、产品定位及开发预案—北地块比选方案;四、产品定位及开发预案—南地块产品定位;四、产品定位及开发预案—南地块比选方案;;;;高层：售价20000元/㎡（毛坯） 高层参考区域可比项目泰合府（目前蓄客口径为18000元/㎡），结合项目优劣势及供需关系综合考虑，定价20000元/㎡（毛坯）； 版块内鸿坤原乡郡高层年均涨幅远超10%，同时考虑17年市场的不确定性，建议本案17年设涨幅5%，之后年份设10%涨幅。 洋房：售价22500元/㎡（毛坯） 洋房参考区域可比项目枫丹天城（毛坯25000元/㎡），结合项目优劣势及供需关系综合考虑，定价23500元/㎡（毛坯）； 若规划产品为小高层（11F），则保持一定价差，定价为21700元/㎡。 若规划产品为小高层（18F），则保持一定价差，定价为21200元/㎡。 武清区洋房产品年涨幅为12%，同时考虑17年市场的不确定性，建议本案17年设涨幅5%，之后年份设10%涨幅。;五、北地块规划设计方案及投资收益分析;五、投资收益分析—测算整体思路;五、投资收益分析—测算整体思路;五、规??设计方案—北地块产品定位;五、规划设计方案—北地块开发预案;五、规划设计方案—北地块开发预案 ;五、北地块投资收益分析—测算主要假设;五、北地块投资收益分析—销售及运营计划 ;五、北地块投资收益分析—销售物业静态投资测算;五、北地块投资收益分析—现金流情况;五、北地块投资收益分析—测算指标;六、南地块规划设计方案及投资收益分析;六、南地块规划设计方案—南地块产品定位;六、南地块规划设计方案—开发预案;六、南地块规划设计方案—开发预案 ;六、南地块投资收益分析—测算主要假设;六、南地块投资收益分析—销售及运营计划 ;六、南地块投资收益分析—销售物业静态投资测算;六、南地块投资收益分析—现金流情况;六、南地块投资收益分析—测算指标;七、项目SWOT分析;优势： 项目位于天津武清区，是京津黄金走廊的重要节点，京津冀协同发展的有力承载区，是资金、人口、资本项目涌入天津的重要承载地，房地产市场已有明显体现，客户涌入量大； 项目周边环境优美，配套齐全，距离高铁站4KM，有承接武清区改善客户及外阜客户的先天条件； 劣势： 2016年9月30日市内六区及武清区限购政策对外地买房人口有一定影响，非天津户口仅能购买一套，首付至少40%；;机会： 地块所在武清区商品住宅供求关系极好，武清区库存去化周期仅有2.8月，目前项目周边各楼盘均无库存，存在市场机会；武清核心区杨村板块售价已逐步站在25000以上，且供应较少，兰海泉州水城板块是武清区核心区溢出客户的首选板块； 威胁： 项目周边已整理完毕住宅用地较多，尚未出让，后期如集中入市对本案造成影响较大； 宝坻区受高铁建设利好即将崛起，并逐渐分流武清客户；;八、结论与建议;八、结论与建议;补充内容1：客群分析和客群定位;;;;;;补充内容1：客群分析和客群定位 ;补充内容1：客群分析和客群定位 ;品质婚房;别墅首置;环境改善;;度假投资;补充内容2：武清数据及930新政后武清成交走势 ;补充内容3：板块主力竞争对手情况