房地产建设项目管理概论教学课件作者赖笑第3章.ppt

(三)材料设备采购合同签订要点 材料设备采购合同极易出现合同内容的漏洞及合同订立的欺诈行为，当事人在订立合同时应注意审查以下四个方面： 1.审查主体资格及实际履行能力 在现实经济生活中，经常出现的合同欺诈行为就是订立合同的主体没有订立合同的资格，根本没有履行能力。这种情况主要出现在以法人及其他组织为一方当事人订立的合同中，主要表现形式为： (1)订立合同的一方根本没有提供法人资格证明； (2)合同一方虽提供了《企业法人营业执照》，但为副本或复印件，为伪造的证明； (3)合同一方提供了正式的《企业法人营业执照》，但虚报注册资本，无实有资金，并没有实际履行能力； (4)合同一方在订立合同时虽提供了正式的《企业法人营业执照》，但因未参加工商局年检已被吊销营业执照。 第二节 合同管理要点 上一页 下一页 返回 审查对方的履约能力，主要是审查对方是否具有按照合同约定支付足额货款或供应货物的能力。 2.了解代签合同人的代理权 在采购合同的签订中，经常有代理人以被代理人名义签订合同的情况。对于对方业务员或经营管理人员代表其单位订立的合同，应注意了解对方的授权情况，包括授权范围、授权期限、所开介绍信的真实性，对非法定代表人的高级人员，如副总经理、副董事长等，应了解其是否具有代表权。 3.审查采购合同的内容是否存在漏洞 采购合同中经常出现由于对业务不熟悉或者谈判经验不足而在内容中存在漏洞的现象。常见漏洞有：标的名称不明确；质量约定不明确；履行地点不明确；付款期限不明确；违约责任不明确；付款方式不明确；履行方式不明确；计量方法不明确；检验标准不明确。 第二节 合同管理要点 上一页 下一页 返回 以上漏洞多出现在合同主文内容缺少或者约定不明、使用字眼双方有争议等情况。对于采购合同的条款，应达到以下要求： (1)标的应写全称，写具体，不能简写，品种、规格、型号、等级、花色等要写具体。 (2)产品数额的计量单位应用国家法定的计量单位，在国际采购合同中要视具体情况，从国际上通用的公制、英制、美制等三种不同的计量单位中明确选定一种；尤其要注意的是不能用一堆、一包、一车、一捆、一箱等含糊不清的计量概念。 (3)产品质量检验应按国家标准，没有国家标准的应按行业标准或企业标准，可凭品牌、商标确定标的物的质量；对于大型成套设备或技术密集型产品可以以说明书为根据。 (4)价款应标出标的物的单价、总价、币种、支付方式、预期交货时间、预期提货时间、预期付款时间、遇到物价波动的结算方式。 (5)履行地点应写交货地点，要写清楚、具体、准确。 第二节 合同管理要点 上一页 下一页 返回 (6)履行的方式要明确双方的交货、提货、运输和结算方式。 (7)违约责任要写得具体、可行。 如果已经出现这些漏洞，可用下列规定进行处理： (1)质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 (2)价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 (3)履行地点不明确、给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 (4)履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 (5)履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 第二节 合同管理要点 上一页 下一页 返回 (6)履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 4.推敲合同措辞 合同的措辞应简洁、清晰、无歧义，这是保证合同能够成立和履行的前提，特别是一些重要条款，包括标的物的名称、数量、质量、价格、包装、交货验货、违约责任和纠纷处理(如出现纠纷由哪里的仲裁委员会仲裁，或由哪里的法院受理)。检查出卖方应注意买受方合同尾部的单位名称是否与合同首部的单位名称一致，所加盖的章或合同专用章上的单位名称是否与书写的单位名称一致，法定代表人、委托代理人的名字是否与真实名字一致，是否有错字、别字、漏字或简称，以保证合同的成立和履行。 签订了一份内容齐备、详尽、完善的合同并不代表之后没有任何风险，在实际履行中有可能出现恶意履行的情况，一般有： (1)借口产品质量差而拒付货款； (2)产品有质量问题而故意不告知； 第二节 合同管理要点 上一页 下一页 返回 (3)在发生多交货时不予通知； (4)在对方履行不符合约定时，不及时采取措施避免或减少损失的发生。 对合同进行恶意履行的情况非常复杂，但在合同履行中出现问题，应积极主张自己的权利，并保留相关证据。积极行使诉讼权通过人民法院保护自己的权利，以免因超过诉讼时效而蒙受损失。 四、工程建设合同价款的确定与施工合同的签订 合同价款的确定是双方当事人关心的核心条款，