商业与住宅的区别.pptVIP

商业与住宅的区别 　　　　福州玄仪地产营销机构 　　　　　　２００８年４月１８日 区别一：开发利润不同 购物中心等商业地产项目与住宅项目在众多实际的开发操作模式上存在着本质的区别，具体表现在消费市场调研分析、开发周期控制、定价策略、商业设施配套等。? ?? ?另外，二者在经济效益上也有着本质的区别，住宅的未来经济利润可使用普通会计利润来预算，而商业地产如果不使用经济利润来预算，将难以实现利润最大化，并且将潜藏风险。 具体表现在： 1、开发利润途径有所差别? ?? ? 住宅开发利润途径只是单一的一次性总销售收入扣减总开发成本所得。而商业地产的开发利润是通过无数次、多种途径的不定性收入形式所获得的，其中包括出租、销售、自营等实现方式。 2、商业地产的利润途径可以不定期回收? ?? ? 商业地产出租可以分作不定期租金回收，一般分为5年、10年或者以后的总体租金回收；商铺的销售分为短期与中期，即是指一次性的销售或者是带租约销售等；自营即从开发到经营都由开发商自行操作，例如自营百货、超市、连锁店、饮食娱乐等各种商业形式，当中存在着各种的经营成本问题（包括产品生产、产品入货、工资、水电费等等开销成本）。 具体表现在： 对于开发商而言，商业地产的投资回报形式有三种，一是销售获利，二是后期经营收益，三是物业升值； 而住宅的投资回报形式只能通过销售来实现。销售只能获取短期的资金回笼或者解决开发商后续开发的资金问题，而经营收益和物业升值才是商业地产投资回报的最主要形式。例如北京的世纪金源购物中心，60多万平方米一寸都没有卖；上海的梅隆购物广场建设的时候投资不到5个亿，后有机构出50亿收购，却被婉拒，因为这个物业每年都在升值，而且经营收益很高。所以，商业地产真正的价值并非是销售，而是获取长期的经营收益和物业升值。 区别二：调研对象不同 1、住宅项目可以自行决定产品调研对象? ?? ?住宅项目开发商可以说自己分析市场，根据对市场需求的研究作出产品定位，决定户型的比例以及住宅产品类型。2、商业地产项目必须首先找到既定主力店? ?? ???购物中心等商业地产项目的消费市场调研，需要更广泛而细致，包括城市商业发展规划及政策、区域商业结构、未来供应量、消费力需求、租售目标客户细分、商铺升值潜力等方面的分析。其销售对象不是直接的购物消费者，而是投资小业主和商家，特别是主力店。开发商首先要找到主力店，并参照要求进行功能上的规划设计。 区别三：商业地产无法像住宅那样滚动分期开发 购物中心等大型商业地产项目需要一次性投资建成才能形成浓厚的商业气氛，而很难采用住宅项目的滚动式分期开发模式。 区别四：商业地产对资金要求更大 购物中心等到商业地产项目大多采用只租不售的经营方式，在定价策略上与出售为主的住宅项目有巨大的差别。购物中心开发商对某些主力店不得不采取租期内前几年低租金甚至免租金策略，这种开发模式要求购物中心等商业地产发展商具备极其雄厚的资金实力，以便能够抵御比住宅开发高得多的开发风险。 区别五：配套设施要求不同 商业设施配套建设在购物中心等商业地产项目的开发中，比住宅开发具有更重要的作用。购物中心等商业地产设施的开发与住宅商业设施的开发也有着巨大的差别。 具体表现在： 1、商业地产选址严谨商业地产开发中，发展商不仅要考虑商铺投资者的利益，还要考虑经营者、消费者的利益。影响到购物中心商业设施开发选址的重要因素主要有以下几个：第一、考虑规划建有足够数量的停车位；第二、城市交通系统的支撑；第三、有城市级或区域级市政设施的支撑；第四、服务半径、新的交通体系、轨道交通与高速公路的衔接。而住宅项目的商业设施开发选址都局限在已经规划审批的住宅用地区域内，其位置的确定主要根据整个住宅小区的交通布局、建筑规划等要求进行。2、商业地产项目的配套设施综合全面购物中心等商业地产发展到目前，展示、表演、活动、休闲、餐饮、娱乐等广义的功能设施越来越多地成为购物中心的重要部分。而住宅项目的商业设施仅限于会所、运动场馆、商业街等日常生活消费用品购买、运动休闲等局部功能。 具体表现在(继续)： 3、商业地产更要求具备较强的辐射力购物中心等商业地产的商业设施开发必须考虑到周边顾客群体等支撑体系，包括周边人口规模、收入消费水平、消费习惯、职业与知识结构等。而在住宅项目中一般的商业设施如会所、运动场馆、商业街等都是为满足本社区居民购物、运动休闲等局部需要，消费对象大多仅限于小区内部居民。4、商业地产项目更注重综合气氛的营造表现在建筑形态上，购物中心等商业地产的商业设施开发需要在规划设计中更多地考虑室内外空间的整合以及商业设施和休闲娱乐设施的整合。体验性空间、休闲共享空间越来越多地成为商业地产吸引客源的精彩亮点，其商业设施的建