营销策划-创意园武汉蔡甸创意产业园项目营销策略报告.ppt

武汉蔡甸创意产业园 营销策略报告 项目规划建筑面积47万平方米，位于武汉城市近郊，因工业用地属性，不能按普通的房产项目运作思路入手，本次营销策略报告汇报内容主要以项目开发分期、启动区设置、开发节奏、物业收益作重点阐述。汇报目的力求在项目营销策略大框架确定前提下，细化产品营销推广主线及各执行阶段内容。 报告序言 报告目录 项目开发背景及目标 Part01 2、以产业园报规与建设 按工业研发、办公物业报规、报建，尽量争取配套指标，将建安成本控制在较低范围内 4、实现高额利润 1、低价取地 蔡甸区2009年至2010年出让商住用地均价40万/亩，本项目以15万/亩取地 3、作为住宅出售 规划办公、科研产品，实际为住宅产品。产品类型为别墅、公寓等 项目开发背景：取地后钻政策空子，作为住宅、写字楼、别墅出售博取高额利润，表现为文化产业园产品开发特征 项目开发背景 房产证办理 产权分割 个人购买限制 企业或企业法人、股东方可购买 房产证转让 变更用途 在项目开发背景前提下，存在以上营销条件限制障碍，使得本项目低价销售策略已定性，同时也对项目全盘营销带来巨大挑战。 项目营销背景 办证手续限制 购买对象限制 转让的限制 推广限制 媒介载体 推广广度 目标： 财务目标：结合实际情况，以降低风险为主，实现利润 。 企业目标：保证项目一期顺利运作，为项目后续开发提供指导。 项目开发目标 项目分析 Part02 项目经济技术指标 项目产品组合及指标 模 块 编号 单体面积（㎡） 数量 模块面积（㎡） 面积比例 生产模块（A） A1 11056.00 3 33168 7.2% A2 7352.18 1 7352.18 1.6% A3 7036.00 1 7036 1.5% A4 10284.00 4 41136 8.9% A5 20933.32 1 20933.32 4.5% A6 2940.00 14 41160 8.9% A7 17600.00 2 35200 7.6% A8 16800.00 1 16800 3.6% A9 9353.56 1 9353.56 2.0% 生活模块（B） B1（住宅） 10112.00 6 60672 13.1% B2(食堂) 6186.00 1 6186 1.35 研发培训模块（C） C1 84486.12 1 84486.12 18.3% C2 24155.82 2 48311.64 10.4% C3 10112.00 5 50560 10.9% 合计 474682㎡ 100% 根据项目产品组合及指标分析，研发培训模块总建筑面积为183358平方米，占总建筑面积39.7%，其次为住宅，总建筑面积60672平方米，占总建筑面积比例13.1%。两项合计占比52.8%，为项目主力产品。 S 优势 W劣势 土地成本优势； 体量优势，能带来规模效应，迎合一些大企业热衷于规模聚集效应的心理； 迎合产业发展趋势； 交通便利，可达性、昭示性良好; 处于区域商务区和工业区的衔接地。 距离城区较远，办公交通成本较高； 缺少第三产业服务业的支撑，周边缺少各项配套，区域认同不足； 项目容积率达2.1，独栋办公理念受影响及制约； O机会 T威胁 市区大体量办公企业，由于办公成本较高，越来越青睐郊区化产品， 武汉新型工业园模式尚处于萌芽之中，竞争对手少，潜在市场需求大。 项目工业用地转商业开发受到的诸多营销限制 项目SWOT分析 本项目规模效应、成本优势明显，尤其是武汉宏观背景下发展文化产业大好机遇，项目前景看好。但同时也应认识到项目自身将遇到的营销限制和地处远郊交通不便及缺少各项配套等不足影响。 项目营销策略 Part03 项目价值体系提炼 一栋建筑，一个企业，一种理想 项目价值体系提炼 价值点一：配套齐全，交通便利 价值点二：产品复合，功能多样化，户型的自由组合及分割 价值点三：低租售价，实现创业梦想 价值点四：人性化的设计，解决企业员工办公生活后顾之忧 后期价值体现：物管、企业增值软性服务、政府支持等 …… 利用本项目独栋、退台办公形象和低总价获取舒适空间优势，打造项目的核心竞争力。 项目营销策略 以企业办公、研发、创业为推广主题，严把销售口径，禁用“投资”、“升值”等推广 字眼； 以项目主体及周边为推广主要区域，合理把控营销推广力度、广度； 注重项目产品开发分区及启动区设置，其中纯商业部分销售后置较为妥当； 园区招商及商业招商为项目成功营销关键，特别是大企业及大商业的进驻能大大加快项目营销进度； 合理运用项目成本优势，过低的价格将对项目造成负面影响； 设置研发办公样板园区，为客户及政府相关部门展示项目产品。 迎接客户 询问是否已有预约 讲解沙盘、产品介