限购下的青岛别墅、洋房市场.pptVIP

限购下的青岛别墅/洋房市场 3 洋房市场分析 宏观政策及市场分析 1 别墅市场分析 2 3 一、宏观政策及市场分析 政策回顾 2010.9.29 购买首套住房首付款比例统一为30%以上 停发第三套房贷款，严厉限制非自住性购房需求 2010.10.20 上调住房公积金贷款利率（五年期以上从3.87%调整为4.05%） 2010.11.3 公积金房贷二套房首付至少50%，三套房停止贷款 2010.11.27 对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按1%税率征收契税，90-144平方米按1.5%征收。凡不符合上述规定的，均按3%征收。 2010.11.30 二套房公积金贷款，须满足人均住宅建筑面积低于28.81平方米，否则二套房将无法申请公积金贷款? 2011.1.26 新国八条出台，二套房首付提至六成 2011.1.29 青岛限购令纲领出台，严厉程度超过济南 2011年，政策严厉程度明显提高 近期主要政策——贷款首付提升、限购令出台 1月26日国务院常务会议提出： 贷款购买第二套住房的家庭首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍 1月26日，二套房首付款比例由50%提高到60% 用二套住房贷款措施来严格抑制投资投机，且收紧银根，2011年的金融、货币政策整体相对严谨。 1月29日，青岛市限购令正式落地 1月29日青岛市限购令出台: 对已有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）； 对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本市市区新购住房。 近期中央密集出台最为严厉的信贷、税收、土地等一系列房地产宏观调控政策，透露出管理层对当前房价上涨过快的担忧，全面加强房地产市场的调控力度 下面从几个具有一定区域代表性的项目的来电来人情况来看一下限购令所带来的具体影响。 政策效果分析 从万科魅力之城与万科城市花园的2011年各周的来人来电情况可以看出，政策后的来人、来电情况整体出现了下降态势，但受春节销售淡季的影响，限购令所带来的市场影响尚需继续观察 政策前 政策后 政策前 政策后 政策效果分析 青特花溪地与万科蓝山的来电来访量整体同样呈下滑态势（备注：由于万科蓝山2月7日至2月13日举行了填问卷送200元油卡活动，使得来访量骤增。） 政策前 政策后 政策前 政策后 全市供需走势 2011年1月市场供应量环比下降58%不仅受销售淡季开发商减少出货影响，也受到新国八条的直接影响； 2011年1月份全市成交109万平米，同比增长68%； 从供销比来看， 2011年1月份供销比为0.6，是2010年以来的最低值。 1月份市场供应明显收紧，去化主要来自存量房源，销售淡季的销售火爆主要因为限购令给市场带来恐慌，刺激了部分购房者快速签约。 全市存销分析 受1月份供应量大幅下滑影响，本月市场存量下降明显。 从存销比来看1月份市场存销比为5.5，近3个月均保持在5-5.5。 2010年以来市场月均去化速度为84.3万平米，在不考虑其它因素的前提下，按此速度消化目前存量，需要大约7个月的时间。 1月份数据显示青岛整体市场销售压力不大，但考虑到包含了部分受限购令刺激的客户需求的释放，以及限购令的作用尚未显现，未来青岛整体市场并不乐观 市内七区供销对比分析 1月份城阳区供应量仅次于市北区位列七区第二，成交量仅次于李沧区与黄岛区位列七区第三，供销比为1.32。 从1月份七区的供销对比中可以看出，2011年1月城阳区的供应成交均位居七区前列，供销比较大，市场供应放量 城阳供需走势 2011年1月份城阳市场与青岛整体市场表现不一： 供应量有所上升（青岛整体市场下滑）； 成交量有所下滑且维持低位（青岛整体市场虽有下滑但维持高位）； 供销比增长明显（青岛整体市场供销比大幅下降）。 城阳与青岛整体市场表现不一，市场的周期有所区别，受淡季影响限购令作用不明显。 城阳成交量价走势 近一年以来城阳区成交均价波动上扬，10-12月城阳部分别墅项目集中签约，使得城阳区的成交价格大幅拉升，1月份市场销售价格回落。 从2010年4、9月国家相继出台较为严厉调控政策以来，城阳区成交量波动上扬，但2011年的新国八条的出现相信会给市场带来更大的冲击。 全市供需走势 限购令将对市场产生极大影响是毋庸置疑的，从其正式出台前市场的集中签约就可以看出开发商及客户的恐慌，但目前尚无法量化其给市场带来的具体影响 1月16日至22日，城阳区单周网签达到223套，是1月份以来的最高值，多数楼盘