汉中滨江184地块调查报告-简化版.docVIP

====觅锦堂==== PAGE PAGE 1 汉中市滨江路184亩地块市场调查报告 城市情况 (一)城市介绍 汉中市简称“汉”，美誉“汉家发祥地，中华聚宝盆”。位于陕西省西南部， 汉江上游，北倚 秦岭、南屏 大巴山，地势南北高，中间低，中部是 汉中盆地。辖 汉台区和 镇巴、 留坝、 勉县、 西乡、 南郑、 城固、 宁强、 洋县、 佛坪、 略阳10个县，总面积27246平方千米，人口380万。主城区城市人口约50-60万。规划到2020年人口规模达到100万人。 这里是中国南北气候分界线，江河分水岭，四季分明，气候宜人，汉中为汉家发源地，城市中有武侯祠、武侯墓等文化古迹，诸葛亮便安葬于此。 汉中市人口分布情况 区县 面积（单位：平方公里） 人口（单位：万） 汉台区 556 53.49 南郑县 2849 56 城固县 2265 46.49 洋县 3206 39.40 西乡县 3204 34.18 勉县 2406 38.81 宁强县 3246 30.89 略阳县 2831 20.16 镇巴县 3437 24.68 留坝县 1970 4.34 佛坪县 1279 3.01 交通方面，汉中地处中国中西部两大 经济区域的结合部，是汉中地区通往西南、 中原、西北、华东和 华北的门户和交通枢纽。 西成客运专线2012年10月27日正式开工，建成后西安、成都之间乘火车行程不到3小时，成都到汉中的时间距离只有2个小时。 西成铁路客运专线自西安铁路枢纽 西安北站，穿秦岭入汉中，越 大巴山过宁强，经米仓山入四川广元、 剑阁、青川，接入 江油成（都）绵（阳）乐（山） 城际铁路至成都。预计到2020年，汉中车站年发送人数将由现在的150万人左右增至600万。汉中新机场为汉中城固柳林机场（暂定名），距离汉中市区约20公里可满足波音737、空客320等中型飞机起降。 西汉高速公路、 十天高速的全面贯通使汉中快速融入全国高速公路网，宝巴高速、西汉高速二通道（银渝高速）已开工建设。 （二）汉中房地产市场情况 2009年在全国楼市回暖的背景下，汉中商品房交易量较上年增长翻倍，为93.96万平方米，2012年销售交易量为150万平方米，几乎再次翻倍。从开工，投资、销售量说明汉中房地产市场今年发展较快，房地产市场逐渐充满活力，大量外地国企开始逐步在汉江进行房地产战略布局。 汉中的保障性住房约占住房总量的33%，极大地消化了低端需求人群，并且由于对流动人口申请保障房政策十分宽松，也吸引了相当一批周边县城及外地打工者置业。 由于多数开发商开发理念相对落后，加上保障房的推货量较大，中低端竞争十分激烈，甚至可以用“残酷”二字形容，价格在3000-4000之间的项目非常繁多。鉴于旧城区多为六层无电梯住房，且车位配比严重不足，实际存在大量的改善型需求，而由于一般开发商在项目配套、景观绿化等方面不舍得投入，最后无法对消费者形成吸引力，无奈陷入价格战，进入恶性循环。 而少数几家开发商，如“汉府公馆”、“汉江新城”、“中交滨江国际”等楼盘由于开发商注重了楼盘的品质和配套，所以取得了非常不错的销售成绩。尤其是“汉府公馆”，在没有任何自然资源且只有50亩地的情况下，通过售楼部品质打造，室内恒温泳池，小区景观预呈现、优质工地开放参观等手段，一跃而成为高端典范，不仅保持了每月约40套的销量，而且价格稳定在4800以上。“滨江半岛”的洋房区，借鉴了龙湖“弗莱明戈”的设计风格和理念，使区区6栋楼的78套房，竟卖出了7000多（一楼）的汉中最高价，如果将地下室不计面积，价格折算到楼上，单价更是达到近1万，且供不应求。 项目概况 项目地块位于汉台区滨江路南侧，一面临江，两面临干道，目前为汉台主城区已出让地块中唯一紧邻江面的土地。共计184.2亩。陕西XXX房地产开发有限公司于2007年签订了土地出让合同，出让价约126万元/亩，国土证于2012年8月办理，分为2个土地证，分别为91.7亩及92.5亩。其中一个土地证已经办理抵押，已偿还部分借款，目前尚欠银行4800万元。目前两地块，但尚有110余户农户未拆迁，地块二的东北角约30亩三角地块已经是净地并已打围，可供开发。 地块二、92.5亩 地块二、92.5亩 地块一、91.7亩 （一）土地位置 项目地块位于汉台区滨江路，其临江视野广阔，江面长度300米，其自然景观资源已不能用绝佳来形容，堪称“震撼”。滨江路沿线规划及建成的道路，为该片区未来高品质的开发奠定了基础。 滨江西路