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房贷担保业务主要风险点及防范措施 PAGE PAGE 1 房贷担保业务主要风险点及防范措施 一手楼直客式担保业务 主要风险点： 虚假交易或取消交易的风险 发展商作弊，以虚假交易套取银行按揭资金。多见于发展商资金周转困难而用虚假交易方式套取银行资金。例如以虚假身份证或员工身份证交易等； 发展商毁约取消交易。例如房价上涨，发展商毁约利益大于成本； 买家毁约取消交易。例如房价下降造成买家可能负资产； 由于发展商原因交易无法完成。例如不具备售楼条件、楼盘烂尾、无法通过验收等。 未能如期办理鉴证的风险 买家未能如期交付款项，导致发展商不办理鉴证手续。这种可能性较少，一般买家支付首期以后，发展商就会办理鉴证以确保合同的合法性和催促买家尽快支付余款； 发展商拖延鉴证。发展商因人手不足或成交不多，要等到一定量以后才去办理；房价上升，发展商想拖延违约；发展商和办证机构关系不好，逾期不办理被取消办理资格；发展商保管不善，遗失合同、受理回执等资料要件；发展商未及时将买家的定金或首期款转入监控帐户，不具备办理资格； 发展商不办理鉴证。例如发展商以虚假交易套取银行资金，取得银行按揭贷款后取消交易，形式上退回资金给虚拟购房者。 未能如期办理抵押登记备案的风险 买家不配合取回并递交鉴证后资料要件； 银行或银行委托代理机构未能及时取回或督促买家取回并递交鉴证后的资料要件； 发展商或买家、银行、银行委托代理机构保管不善，造成资料要件遗失； 银行资料不全造成无法办理抵押登记备案； 银行或银行委托代理机构未能及时申请办理抵押登记备案。 防范措施： 承保前： 选择优质楼盘。例如上市公司、地方知名企业、有过往楼盘销售业绩等，并事前做好考察评价； 审核买家，最好为公务员、白领、当地人士、夫妻等。炒家和经商的需要慎重； 收集资料齐备无缺，真实不虚假； 和买家面谈面签，了解情况； 审核买家个人资信报告，考核过往资信记录； 上网核实成交情况。 承保后： 跟进发展商办理鉴证进度，上网核查； 核实办理鉴证后，跟进银行取回鉴证后资料要件； 跟进银行办理抵押登记备案； 定期上网核查有无中途退房； 定期做保后检查，根据进度拟定跟进措施； 风险处理： 买家退房： 马上联系发展商按划款途径原路退回款项，已退回的跟进银行尽快收回，已收回的尽快出具解保通知。所有环节尽可能取得书面证明文件以保障我司权益。 发展商虚假交易： 马上联络银行采取法律措施。 买家拖拉不配合鉴证办理： 陈述利害关系，争取买家从自身利益出发配合做好。 发展商拖拉不配合： 争取有关销售支持，催促发展商尽早办理，办理后尽早收取。 银行拖拉不配合： 陈述利害关系，切实敦促银行关注和重视办理抵押登记备案进度。 二手楼担保业务 主要风险点： 交易房产被法院查封： 即借款人或房产所有人在银行涂销抵押登记期间或者办理新抵押登记期间因其他债务被债权人查封房产。 原借款银行人为阻碍： 常见于跨行转按业务。即以新的银行按揭贷款归还原有另一家银行的按揭贷款时，原有银行由于损失优质个人资产业务而不愿配合，拖延时间形成的风险。因为担保公司为银行贷款提供阶段性担保一般是2-3个月的，如果由于原借款银行不配合协助收回借款和办理抵押涂销，就难以如期进行房产交易和完成抵押登记，到期担保公司将要承担担保责任。 借款人信用风险： 借款人隐瞒债务情况，恶意骗取按揭贷款，导致相应房产被查封，不能办理抵押涂销手续或者房产过户手续，造成担保公司承担担保责任。 售房人风险： 售房人隐瞒债务情况，恶意骗取按揭贷款，导致相应房产被查封，不能办理抵押涂销手续或者房产过户手续，造成担保公司承担担保责任。 按揭公司风险： 由于按揭公司串通交易双方作假，或因业务不熟、人手不足、资料不齐而拖延，造成办证时间延误甚至失败； 内部员工风险： 没有按要求和时间办理业务和收取资料，内外勾结恶意欺骗等。 防范与化解措施： 规范操作流程及要求，业务与风控两条线，独立审核。 与客户面签面谈。 审核合作伙伴的单位资质和有关人员资质。 督办按揭公司尽快完成办证过程，确保项目如期推进。 取得所有处置授权，确保重要环节可以代理完成或处置。例如转按办理，发放按揭贷款划入借款人帐户同步代理划出到业主供楼帐户中，划入业主供楼帐户中同步用于扣划归还业主按揭贷款。 和房管部门、银行、法院、中介机构、按揭机构等搞好合作关系，确保第一时间取得信息，得到其配合做好相应工作，避免脱节造成风险机会。