长沙楼市发展格局简报.ppt

PART 3 长沙房地产市场格局及特征分析 板块划分 板块热点项目点击 长沙市房地产板块划分 二环线 绕城高速 含浦 麓南 咸嘉湖 滨江新城 市府 工业园 金星北 梅溪湖 麓谷北 五一商圈 书院 东塘商圈 火车站 金霞 伍家岭 烈士公园 月湖 尚东 月岛公园 绕城高速 二环线 高桥 体育新城 植物园 雨花亭 南湖 林科大 省府 省府南 洞井 星沙万家丽北片区 长沙片区划分 长沙主要的住宅市场供应区域可分为 三大圈层、十三个热点片区: 第一圈层：传统中心区 五一广场片区 东塘片区 左家塘片区 年嘉湖片区 第二圈层：新兴发展区 市府麓谷片区 城北片区 金鹰星沙片区 城东片区 体育新城片区 城南省府片区 麓南含浦片区 第三圈层：城郊区 暮云片区 金霞片区 金霞片区 暮云片区 东城 南城省府 麓南含浦 市府麓谷 城北 中心 金鹰星沙 体育新城 长沙传统中心区 第一圈层：传统中心区 A1:五一广场片区——发展空间有限区域的地段优势不容质疑，如城市中心、交通方便、配套齐全等，所开发的楼盘多以商务办公为主，少量居住型楼盘打的也是商住概念，针对的客户也以办公型为主。本区域是长沙的经济中心，开发程度高，用地量有限，未来该板块商品房供给会越来越少，并且供给的商品房性质也会以商务、商业用房为主。 B1:东塘片区——房价高、土地供给量有限作为过去南长沙的出城口，由于城市的南拓，逐渐形成了长沙重要的商业区。区域内东塘百货、友谊商城带动了周边房地产的开发，早期开发楼盘以住宅项目为主，现逐渐转向商业项目，因为本区域交通方便、设施齐全，因此房价相对较高，但过高的房价及有限的土地将制约本区域的发展。 C1:左家塘片区——中心区域，未来热点开发区域之一本区域是长沙过去厂矿较集中的地方，留有不少待开发土地，有可能将是市中心最后的开发热点。区域内以单位住房为多，居住配套设施比较完善，且有相当部分希望升级换房人群、消费需求旺盛。过去环境较差及路网欠缺一直是制约发展的原因，现随城南路、车站路扩建，原有厂矿、钢材市场搬迁出城，制约的因素逐渐减除，本区域可能形成一个较大的城市生活片区。 D1:年嘉湖片区——自然环境优势明显，高档住宅聚集区之一，后续供给量有限风景秀丽的年嘉湖使本区域成为了长沙房地产开发的一个热点。优良的自然环境是本区域的最大卖点，因此这里也成了长沙有钱人群居的板块。本区域的楼盘普遍素质较高，同时价格也较市区高。但由于靠近湖岸的较好位置已经开发殆尽，本区域将很难再持续形成热点。 A1 B1 C1 D1 长沙新兴发展区 第二圈层：新兴发展区 市府麓谷片区——人文、景观优势明显该区域依托高新区的发展及2001年市政府、岳麓区政府的迁入，公务员和科技人员为该版块提供了重要支撑，逐渐成为河西的开发热点区域。 城北片区——自然景观优越；长沙市北入口浏阳河和湘江带来良好的自然环境，新河三角洲、湘江世纪城等多个大型项目的开发，进一步提升了片区价值，成为热点片区。 金鹰星沙片区——地价低，发展前景可观距长沙市中心较近，有大量的待开发土地，地价相对较低，前景可观，不仅吸引了长沙市本土而且还吸引了不少外地开发商。 东城片区——城市东拓主方向，中高档为主，接近尾声早期因路网及市政配套未到位，开发档次较低。近两年此区域形成了较大的开发热潮，开发的楼盘档次较高，形成了中高阶层聚集区方。目前此区域内尚未开发的成片地块已基本圈定，可能于近几年内开发完成。 体育新城片区——基础设施建设落实，综合性高档次形象凸显以体育为中心的新兴城区。体育新城规划占地达6,000亩，总建筑面积为256万平方米，相应的路网及配套设施建设已经相继落实，将形成综合性高档社区。 南城省府片区——形象档次将逐渐提升芙蓉南路开通，省政府南迁为本片区带来良好的发展机遇。旧有的低档次形象逐渐提升，未来长珠潭融城趋势加速，本片区将成为长沙房地产未来发展热点。 麓南片区——大盘云集，整体高起点开发河西岳麓山以南，该版块拥有长沙独一无二的自然环境和文化氛围，依托这些优势，该版块已经成为长沙别墅最为集中的区域，河西高校区的教师群体成为该版块的重要消费者。 东城 南城省府 麓南含浦 市府麓谷 城北 金鹰星沙 体育新城 长沙新兴发展区 第三圈层：城郊区 暮云片区——高档别墅聚集，同质化竞争严重以高档别墅楼盘为主，随着芙蓉南路的全面贯通，长株潭一体化进程加速，暮云片区吸引了部分来自周边城市的客户，由于产品档次较高，供应量较大，竞争较大。目前片区配套成熟度较低，未来城际轨道通车以及中信新城等多个项目开发将进一步提升该片区配套设施的档次和成熟度。 金霞片区——低密度高档产品，缓慢释放供应依托青竹湖生态科技产业园、太阳山森林公园的优越自然生态资源，以高档别墅、中低密度洋房为主，供应量较少，城市配套较差。由于片区以金霞经济开发区的产业