商品住宅价格影响因素.pptVIP

例证：我国房地产市场正在享受人口红利 老人 儿童 青壮年 所谓人口红利是指，一个国家的劳动年龄人口占总人口比重较大，抚养率比较低，为经济发展创造了有利的人口条件，整个国家的经济成高储蓄、高投资和高增长的局面。 我国现状 我国共经历过4次婴儿潮，其中第一、第二次婴儿潮人群正面临着改善居住需求，第三次人群正面临着置业需求，他们占据我国总人口的的32%，是购房的主力群体。住房制度改革以后，三类人群需求的集中释放，推动房地产市场近几年来驶入快车道。 国外借鉴 1980-1990年，日本处于人口红利期，住宅及土地价格上涨了3倍多，但在接下来的近10年来，人口处于断层期，购房主力人群数量下降了20%，导致1990年以后的十多年间，住宅和土地价格下跌近50%。 本体因素 外部因素 产品因素 其他 本体因素，即项目所在区位、环境、配套，项目自身状况，如总建面、容积率、建筑密度、户型面积、户型优劣，建筑用材以及其他品牌因素，如开发商品牌和物业管理品牌。 本体因素是决定房地产项目价格最直接的因子，最为直观和具体。 外部因素 内部因素 其他因素 区位、环境、交通、配套 规模、建面、容积率、密度、户型、用材 开发商品牌、物业管理品牌 区位例证：南滨江，上海顶级豪宅聚集地 商业代表：第一八佰伴、华润时代广场、恒瑞和之百货以及太平洋数码、永乐电器、汤臣洲际大酒店等； 豪宅代表：汤臣一品、鹏利海景、盛大金磐、财富海景、世茂滨江花园 2号线 汤臣一品 鹏利海景 盛大金磐 世茂滨江花园 财富海景花园 复兴东路隧道 南浦大桥 滨江凯旋门（新鸿基地块） 张扬路商圈 小陆家嘴 汤臣一品 鹏利海景 盛大金磐 南滨江——商业繁荣，生活配套完善，交通便利，比北滨江开发时间早，众多豪宅汇集，已成规模，目前可开发用地已不多！而滨江凯旋门未来将规划有10幢顶级别墅，单价18万/M2，将南滨江顶级豪宅区的居住价值进步拉升！ 环境例证：佘山，山地景观稀缺性催生的豪宅板块 佘山概况： 佘山海拔近100米，是上海境内最高的山，1995年6月国务院批准在佘山建立上海佘山国家旅游度假区，规划总面积64.08平方公里，境内有东西佘山、凤凰山、天马上等大小山峰近十座，风光旖旎。山上有索菲特大教堂、护珠塔等诸多人文景观资源。2000年又人工开挖了佘山月湖，形成了山水景观的相互呼应。 佘山高尔夫 世茂佘山 容积率 总价 紫都上海晶园 东紫园 佘山板块别墅项目林立，单价基本过4万，已成为上海高档豪宅聚集地之一。 0.09 0.1 3000-4000 2000-5000 1500-2500 2500-3500 0.2 0.18 商品房价格影响因素 易居中国市场部 成本因素 市场因素 社会因素 本体因素 建安成本 土地成本 税费成本 融资成本 供应 成交 未来预期 政策因素 经济因素 规划因素 人口及产业 外部因素 产品因素 其他 A类 B类 C类 D类 注：按照决定商品房最终价格的权重大小顺序，我们归纳了ABCD四类因素 成本因素 建安成本 土地成本 配套成本 税费成本 成本是影响商品房价格的第一要素，“价格=成本+利润”永远是开发商定价的重要法则。 融资成本 建筑用地购买成本 土地成本 土地使用权购买价格 土地开发费用 带征用地购买成本 土地契税及手续费 七通一平费用 基础设施费用 土地成本 地下车库 不可售配套设施 商业建安工程 独栋别墅/联排别墅 小高层/高层 多层（电梯/不带电梯） 建安成本 建安成本 前期费用 建筑安装费用 可行性研究费用 勘查设计费用 配套成本 居委会，非机动车车棚， 项目内部营业性公共配套银行 幼儿园，托儿所、中小学，文化站，医院等 智能化工程 雨污水管工程 景观、绿化 河道处理 车库 道路、围墙 电视 环卫 环保 电话 供气 供电 供水 配套成本 住宅配套 公共设施配套 营运成本 营运成本 财务费用 管理费用 销售广告 其他 购地贷款利息 建筑安装工程贷款利息 管理人员工资 办公支出 养老保险费 报纸广告 高炮广告 道旗广告 年检费 渣土费 治安费 .......... 随着央行贷款利率的提高和贷款审核的加强，主要由利息构成的财务成本直线上升，比重约占总开发成本的将近10%。 税费成本 税费成本 国家规定税费 非正规税费 印花税 土地增值税 耕地占有税 城市维护建设税 城镇土地使用税 企业所得税 营业税 项目管理费 人防费 大市政配套费 商品房交易管理费 征地管理费 各成本比例构成 一般来说，一个商品房项目的成本构成中，土地成本约占25-30%；建安成本约占25-30%；配套成本约占15-20%；相关税费约占10-15%；运营管理费约占10%。不过这里也根据项目不同会产生较大的差异，如环外用地土地成本较低，而低层住