包头高端项目定位报告-某地产研究院.pptVIP

* * 三.项目 属性解读 营销重点提示 售楼中心 指导思想： 1、气派、富丽堂皇； 2、加强现场服务，给客户“上帝”般的尊重，让客户对项目未来充满信心； 3、购买流程上提供“一站式”服务； 当地人讲究“有面子”，那么本项目从多个角度“给足面子”，满足客户心理需求，措施如下： 1、提升销售人员素质，加强服务意识管理 2、现场服务设施齐全，如吧台、咖啡、儿童设施等 3、销售道具制作精美，体现项目 营销策略建议 六. * * 三.项目 属性解读 营销重点提示 渠道营销 根据当地的经济特性建立自己的营销渠道： 1、煤炭业 2、稀土业 3、钢铁业 4、贸易业 5、公务员 6、银行的大客户部等 针对以上行业进行圈层营销，设立专门的行业负责人，通过口碑营销为项目带来高端客户 * * 三.项目 属性解读 营销重点提示 住宅、公寓、写字楼、商业等的互动 万达广场创造的将是一种新的居住、办公、商业等模式，相互之间不能完全割裂； 1、销售上采用价格互动，如：在购买了一种物业，客户如再购买其他物业采取价格优惠的方式； 2、生活上采用消费互动，如：会员卡等； * 你只闻到我的香水，却没看到我的汗水。 你否定我的现在，我决定我的未来！ 你嘲笑我一无所有，不配去爱，我可怜你总是等待。 你可以轻视我们的年轻，我们会证明这是谁的时代。 梦想是注定孤独的旅行，路上少不了质疑和嘲笑， 但那又怎样？ 哪怕遍体鳞伤，也要活得漂亮！ * 写字楼----低成本，高形象 低成本 高形象 其公共部分采用中央空调，每个单位内采用分体式空调； 中央空调 类幕墙外立面，同时在外立面的造型上予以创新 外立面 干练，挺拔 类幕墙 新颖，时尚 造型的创新 地标性，权威性 激光束 富丽堂皇 夜晚灯光 四. 写字楼部分‖（二）核心问题解析 * 外立面简洁、现代、时尚——使建筑具有强烈的视觉冲击力和昭示性，并能节约成本 要点： 节约成本，采用类幕墙。 在建筑设计上做出通透感、现代感，突出大平面、整体性、适当大玻璃形成幕墙感 中性颜色但不能过冷，突出召示性 四. 写字楼部分‖（二）核心问题解析 夜晚灯光的衬托富丽堂皇 成功的建筑夜景照明形成独特的城市景观，并能提升物业形象： 白天物业形象 晚间物业形象 * 注重写字楼大堂与电梯间等公共部分细部营造，通过软性装饰，有效控制成本，并体现大气，堂皇 四. 写字楼部分‖（二）核心问题解析 利用商业裙楼楼顶，设置平台花园，充分体现写字楼的品质与生态环境，提升其核心竞争力 电梯厅 大堂 走廊 大堂 * 收益性 安全性 进入性 流动性 投资者关心 的四个方面 以办公物业出租，取得高于住宅的租金收益 具有较高的物业形象且对于提升容积率能起到重要作用 低总价、宜商宜住的特点，降低投资门槛 50年产权，具有市场优势 市场在售如东源国际、帝豪天下多数只是以小户型为卖点，没有更多的创新形式，存在较大可提升空间 通过市场分析和案例我们得到了商住公寓户型定位的解决方案 四. 写字楼部分‖（二）核心问题解析 建议商住公寓单位面积控制在40-60平方米，采用精装修，与写字楼形成主附楼关系 * 以时尚、现代、个性化的形象，成为城市地标性建筑，成为城市仪式的一部分 四. 写字楼部分‖（二）核心问题解析 * 以精装修房销售，实现产品更多溢价 四. 写字楼部分‖（二）核心问题解析 * 写字楼部分 四. 写字楼部分结束 * 五.商业部分 包头商业市场概况 竞争商业项目概况 商业案例分析 商业市场总结 * 包头市商业总体分布图——四大商业区 包头市商业布局可以概括为“四区两中心”。四区指的是昆区、青山区、东河区、九原区；两中心指以昆区包百大楼为中心的商圈和以青山区娜林商厦为中心的商圈；两个副中心为以昆区神华购物中心为中心的商圈和东河区商贸大厦为中心的商圈；超市满天星指的是超市沿市区外半环散布。全市大型商场基本都集中在昆区包百商圈，商业竞争十分激烈。而作为同等重要的商业副中心，缺乏大型商场的分布，商业分布极不平衡。 商业部分‖总体商业市场概况 五. 商圈 特征 包百大楼商圈 以王府井、包百为代表的大型多门类传统型中档百货商场 娜琳商厦商圈 以宝林商厦、荣资商厦、金荣商厦为代表的中低档商场 神华购物中心商圈 以时代蓝天百货、神华亿佰购物中心为代表中高档百货商场 东河商贸大厦商圈 以宝林商厦、荣资商厦、金荣商厦为代表的中低档商场 东河商贸大厦商圈 包百大楼商圈 娜琳商厦商圈 神华购物中心商圈 * 作为包头唯一的城市级商业中心，包百商圈的地位无可撼动；但购物环境较差，商业业态单一,缺少休闲、娱乐、餐饮项目 2 5 4 3 包百商圈商业设施总建筑面积约25万平米，营业面积约15万平米，其中中高档大型百货5家、商业步行街1个，沿街店铺数百家，日客流量可达10万人次，年