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* 模式二：地铁重组合营开发 政府 地铁 统一规划；政策优惠；出让土地；甄选国有企业 国有房地产企业 重组开发企业 物业开发 物业销售 物业管理和经营 缴纳地价 物业规划设计 * 模式三：联合开发（TJD）模式 政府 地铁 物业开发利润分成； 物业管理和经营 统一规划；政策优惠；出让土地；协助招标 房地产开发企业 物业规划；开发计划；招标开发商；签订合同 缴纳地价；物业开发；物业销售；利润分成 地铁 * 地铁沿线三种物业开发模式优劣势、效果预测和风险比较——联合开发（TJD）模式是最佳的物业开发模式 模式一：自行开发 模式二：重组合营开发 模式三：联合开发（TJD） 深圳地铁具有条件的评判 缺少资金 不具有物业规划设计能力、缺乏物业开发经验 合作协调难度大 缺少资金，有部分资金压力 协商及制订招标文件的能力 开 发 效 果 自行开发物业价格较低、销售不理想 自行开发物业档次低、管理较差 没有实现物业开发价值的最大化 物业开发利润分成不确定 因双方合作原因，造成协调成本，项目可能进展不顺利 地铁公司参与物业开发投入人力、财力较大，影响地铁建设 有明确的物业开发利润分成 香港地铁成为第一个盈利的地铁公司，政府无需投入资金 深圳4#线靠沿线土地开发，政府不需要投入建设资金 风 险 判 断 地铁公司面临交纳地价、建设资金的风险 物业开发档次低、周边配套跟不上 物业开发滞后，土地闲置，地铁建设与物业开发无法“四同步” 地铁公司面临重组资金压力 物业分成比例不明确，无法保证地铁分成利润 如果开发的利润率过低，那存在开发商是否愿意参与物业开发的风险 * 在政府统筹协调下，以地铁公司作为物业开发的主导者，负责沿线土地规划设计和开发商的招标 联合开发操作流程分析 地铁综合开发 操作主体 承担工作 地铁规划 地铁 编制总纲规划蓝图 取得土地 地铁 对土地及物业进行规划 预测收益 政府 地铁 政府 地铁 审批蓝图 取得蓝线 地铁 预测客流及物业收益 审批蓝图，取得蓝线 制定发展计划 根据市场情况，制定计划 招标 前期规划阶段 地铁 开发商 根据规划建设指标、利润分成等方面进行招标 确定发展商 物业开发 开发商 物业详细规划、设计、 策划、建设 物业发展阶段 物业经营、管理阶段 物业利润分成、移交 开发商 地铁 物业销售、利润分成、物业移交 物业经营、管理 地铁 持有物业良好经营、高效物业管理 * 在联合开发模式下，地铁公司在地铁沿线物业开发过程中需承担起主导者的职责 主体 土地出让 物业规划设计及公开招标 物业开发监理及销售 物业经营及管理 政府 制订总体规划 评估土地价值 协商、确定土地出让量、土地出让价格、土地位置 审核并改变规划 评估改变规划应补交的地价 从中标的开发商中收取“交通用地”到“经营性用地”的补交地价 政府角色 主导者 协调者 地铁 盘点土地资源 量化预测土地需求量 协商、确定土地出让量、土地出让价格、土地位置 对物业统一规划 制订物业技术要求、设计要求 制订招标文件 公开招标 甄选开发商、签订开发协议 对物业建设进度把控，与地铁建设进度相协调 监管地铁建设与物业建设的技术等方面的难点 物业利润分成 经营性物业移交 经营所接收的物业 对地铁物业进行管理 地铁角色 协调者 主导者 监管者 主导者 开发商 开发商递交投标文件 签订物业开发协议 开发商补交地价 进行物业开发、资金投入、监理 物业竣工验收 物业营销 物业利润分成 经营性物业移交 开发商角色 参与者 主导者 参与者 * THE ENDTHANKS! 你只闻到我的香水，却没看到我的汗水。 你否定我的现在，我决定我的未来！ 你嘲笑我一无所有，不配去爱，我可怜你总是等待。 你可以轻视我们的年轻，我们会证明这是谁的时代。 梦想是注定孤独的旅行，路上少不了质疑和嘲笑， 但那又怎样？ 哪怕遍体鳞伤，也要活得漂亮！ 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 * 城市轨道交通沿线物业开发－世联经验分享 * 世联服务过往案例 世联地产从2001年开始接受商业客户或政府委托，进行地铁沿线物业开发研究。其中包括深圳地铁一号线、三号线、四号线，以及天津地铁一号线延长线等超过10个顾问项目，案例研究并实地考察城市包括：日本东京、香港、上海、北京、广州。地铁沿线物业开发研究的项目实践，为我们积累了比较丰富的城市轨道交通沿线物业开发经验和成果。典型案例有： 天津地铁一号线沿线物业发展研究 港铁深圳地铁四号线沿线290万平米土地开发价值研究 深圳中心区国商购物地下商城项目 深圳地铁一号线延展段开发模式研究 深圳地铁三号线市场专项研究 华联地铁一号线地下商城项目 深圳地