房地产行业宏观环境分析.docxVIP

1. 广州市房地产业的宏观环境分析 1.1 政治环境 十二届全国人大二次会议李克强总理工作报告中多处涉及房地 产行业的内容， 2014 年中央调控方向基本告别“一刀切”，更注重 增加供应和差异化调控。 住房保障方面， 提高大城市保障房比例具有 新意，而更大规模加快棚改和城中村改造， 对房企的未来城市布局和 市场选择有指引意义。 （1）关于房地产“双向调控”政策 针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住 房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。“双 向调控”，是指在中央房地产调控长效机制“过渡期”内， 实施“托 底盖帽”的双向调控方针。其中以政府提供最基本住房保障为“托 底”，以抑制因过度投机导致的房价过快上涨是“盖帽”。 “双向调控”思路主要有三点：首先， 2014 年调控政策仍将呈现“差别化”的特征，热点城市抑制投资投机需求， 非热点城市政策调控相对会定向宽松；其次是强调保障房工作，“双轨制”解决城镇化后顾之忧；此外在长效性调控机制尚未出台之前， 以限购为主的行政化手段与经济手段、市场手段会并存，但是，经济手段、市场手段会逐渐突出。 房地产调控是必要的， 以限购为主的调控目的是让中国楼市更加理性更加健康，但决不能把中国楼市未来发展的希望只寄托于调控， 而更需要中央和地方做好长期房地产导向型规划、 更加精准的微观调整以及越来越开放的市场机制。 2013 年，房地产政策的核心是宏观稳、 微观活，全国整体调控基调贯彻全年始终， 不同区域政策导向出现分化。 2013 下半年，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，党的十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。 （2）关于保障房建设 去年新开工保障性安居工程 660 万套，基本建成 540 万套。今年将 加大保障性安居工程建设力度， 2014 年中央预算内投资拟增加到 4576 亿元，重点投向保障性安居工程等领域，拟新开工 700 万套以 上，其中各类棚户区 470 万套以上，加强配套设施建设。提高大城市 保障房比例，推进公租房和廉租房并轨运行。 要创新政策性住房投融 资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、 成本适当的资金支持。各级政府要增加财政投入，提高建设质量，保 证公平分配，完善准入退出机制，年内基本建成保障房 480 万套，让 翘首以盼的住房困难群众早日迁入新居。 3）关于房地产税收政策 贯彻落实“税收法定”原则，重点加强对新税种的立法，包括社 会上关注较多的房地产税和环境保护税的立法工作。 房地产税是一个综合概念，既包括房产税， 也包括土地增值税、土地使用税等相关税种。未来完善房地产税，除了推进个人住房房产税试点，还应下调过高的住房用地税负， 简并流转交易环节税费， 重点发展保有环节房地产税，并对投机性住房实行高度超额累进税率。房价是由地价、政府的收费、政府的税收、建筑成本、企业利润构成。在政府收费这块，根据统计， 130 个城市中，收费最少的城市也要收 37 种费用，收费 最多的城市，各种收费高达 157 种，平均下来，收费占房价构成的 11%。 （4）2016 年实施不动产登记 国土部表示，今年建立统一登记的基础性制度，将在 2016 年全面实 施，此次不动产统一登记制度的目标明确为“确认和保护产权， 为市 场经济保驾护航。 分析结论 ：总体来看，政府是要构建以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。在房地产市场调控中，政府将更多依靠市场手段，同时加大保障房供应， 加快解决中低收入群众基本住房问题。 政府要继续推进基本公共服务均等化， 推进以人为核心的新型城镇化， 让城乡居民都能圆‘安居’梦。 1.2 宏观经济环境 （1）广州地区生产总值（ GDP）增速分析 受国内外经济环境变化的影响， 2013年广州市经济增长面临较大 下行压力，面对一系列挑战，全市上下在复杂环境中攻坚克难，推动 全市经济稳中有进。 2013年，全市实现地区生产总值 （ GDP）15420.14 亿元，比上年增长 11.6%，增速较上年提高 1.1 个百分点。其中第一、 二、三次产业分别完成增加值 228.87 亿元、 5227.38 亿元和 9963.89 亿元，分别增长 2.7%、9.2%和13.3%。从全年运行走势看，各季累计 GDP增速均保持在 11.5%以上的较好水平，经济增长总体平稳，为转型发展赢得更多空间，经济增长的质量、效益和水平不断提高，具体表现为“三稳四提升”： “三稳”：一是增速稳。从 2013年一季度以来各月累计增速看， 全市规模以上工业总产值增速保持在 11%～12%的水平，固定资产投资增速保持在 18%以上的较快水