麦肯锡-龙岗政府大鹏半岛战略.ppt

深圳大鹏半岛区域开发策略 项目终期报告（初稿） 会议日程 本项目充分结合了国际类似地区发展经验与本区域市场需求，从大鹏半岛现状诊断入手，着重制定整体定位方案 国际类似地区发展中有哪些成功经验可借鉴？ 大鹏半岛现有资源及发展潜力如何? 整体产业结构应如何合理布局？ 大鹏半岛开发的远景目标及目标顾客群如何？ 在过去的三个月里，工作小组围绕以上问题展开了大量调查研究 项目八大最终成果与区域开发的六个步骤相互呼应 会议日程 我们对世界各地类似区域的开发进行了广泛研究，并着重分析了其中的六个国际案例 这些成功案例揭示，以旅游为增长引擎，谋求可持续发展空间，必须为区域准确定位并在战略规划中打造五大致胜要素 大鹏半岛未被破坏的山海自然资源在大珠三角地区弥足珍贵 通过对周边竞争及国际类似旅游区域的对标分析，大鹏半岛依据其天赋条件可以成为大珠江三角洲首屈一指的区域度假地 珠三角的短假消费与商务会议培训需求已具相当规模，但市场发展滞后 业界对大鹏半岛的开发持乐观态度，同时提出建设性的意见 在市场推广中突出大鹏半岛在区内“未开发”的独特性 “大鹏半岛的自然风光未必是世界级的，但在珠三角鹤立鸡群，宣传应集中在其相对优势上”（和记黄埔） 利用区位优势，开拓商务会议培训等新的旅游市场，并吸引香港与国际游客 “大鹏半岛在自然与都市之间取得平衡，对商务市场是有竞争力的，应集中兴建相应的设施”（南方略公司） “如能吸引10-20％左右国际与港澳台客源， 可提高消费能力及度假区知名度。大鹏半岛有区位优势，但需关注本地客源与国际客源的兼容性”（万豪） 有效开拓海滩资源，发展海岸旅游活动 “深圳海岸旅游的开发向来保守，但每有新项目，如最近游艇海上游，市场反应都很好。这些旅游产品的发展实在可以大胆创新一点”（康辉旅游） 作为大珠三角地区首屈一指的滨海度假地，我们选择了“大鹏半岛，深圳因你而不同”这一主题 并确立远景目标及规划定位：大鹏半岛应建设成中国首屈一指的“可持续发展生态半岛”，追求生态、经济与社会的和谐发展 坚定不移地推进以“大旅游”为增长引擎的发展战略，至2015年成熟期将实现GDP近100亿元，并创造10多万个就业机会 会议日程 大鹏半岛区域开发关键成功因素的建议概览 根据对环境承载力和市场容量的分析，我们提出以中高收入人士短假消费与深港商务会议培训为目标市场 量化市场调研将个人短假消费市场细分为五个游客群组，其中“时尚精英族”与“欢乐家庭族”值得优先开发 大鹏半岛旅游开发通过科学界定目标客户群及其独特的价值定位，贴近消费者需求，弥补市场空白 要素一：大鹏半岛开发中保护生态、自然与人文资产的三大举措 要素二：今后3至5年内投资30亿元左右改善基础设施建设，以推进旅游业和区域经济的发展 要素三：量化市场调研筛选出消费者对主要的旅游活动组合的优先排序 反对较少 我们根据国内外案例中旅游活动项目最新运营模式，进一步分析了这些优先项目的关键成功因素 要素四：通过多方位、高起点的市场推广策略，打造大鹏半岛在大珠三角地区的品牌形象，消除潜在负面影响 要素五：确定合理的产业组合，鼓励可持续与均衡的发展 会议日程 空间规划基本原则 原则一：工业区、旅游区分隔 以盐坝高速为轴线，轴线以南界定为“生态发展特区”，以“大旅游”为主，严格控制门槛，只允许与旅游相辅相成的工业进入 轴线以北相对侧重工业发展，但必需遵守环保原则，对水体、海岸生态与旅游区景观保护尤须严格 原则二：旅游区动态、静态分明 下沙、大鹏镇组成动态旅游区，是所有游客的大门，集中动态旅游设施 以西冲为主的静态旅游区，享受自然，配合高素质的酒店与休闲生活设施 原则三：动区、静区内功能合理分配 以为各类型游客提供均衡服务为目标 根据大鹏半岛的资源条件和不同目标游客群的需求，我们建议将半岛规划为三大功能区域，提供有针对性的活动和服务内容 三大区域的功能组合针对各目标游客群体的消费需求，可以起到引导人流、相互协调的作用 高层次财务分析 第一阶段用地规划 单个旅游项目的财务分析 度假式酒店 豪华酒店 高尔夫球场 特色市场 零售餐饮中心 水族馆 室内滑雪场 房地产项目 会议日程 大鹏半岛的开发需充分发挥政府和市场力量，开发早期应以“政府牵头，一级开发”模式启动 随着该区域市场认知度的提高， “市场主导，成片开发” 模式可成为“政府牵头，一级开发”模式的最佳延续和补充 开发早期采用“政府牵头，一级开发”模式过程中，管理管委会和开发建设公司可以政企合作的形式开展工作 通过以下结构组建开发公司，在保证政府作为主要股东的前提下，降低政府资金投入，吸引民间资本，并为中长期发展提供基础 根据明确的原则划定了大鹏半岛的分阶段开发片区 会议日程 我们走访了在十多家国际著名酒店及度假村经营集团，业界大