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未来办公：基于“空间+科技+服务” 的一体化 办公体验 2018年9月 国内生活、住宿领域都不断有商业创新和业态更迭，唯独办公领域还是一成不变 生活 淘宝 永辉 拼多多 一 天 住宿 24 小 华住 自如 小猪 时 办公 N/A ？ 看向国外：IM技术、观念、行业细分革新，催生未来智慧办公市场 1.0时代：传统办公（2000年） 2.0时代：共享办公（2012年） 3.0时代：智慧办公（2018年~） 主要用户：有全球化/多地办公需求 主要用户：freelancer+中小 主要用户：中小+freelancer+大企业定制 的大企业 自由职业者 68% 自由职业者 39% 100人的小企业 29% 100人的小企业 49% 100人的大企业 3% 100人的大企业 12% • 他们通常是之前的SOHO一簇，选择 • 大量新增中小企业、甚至大企业也加 共享办公空间的原因是基于寻求氛围 入，成为未来办公的新力量 /逃离孤独，而不是场地 ex-SOHO一族 100人的小企业 占比*1.7倍 寻求氛围/逃离孤独 √ 100人的大企业 占比*4倍 场地 × 传统办公 共享办公 智慧移动办公 过度集中导致低效能 灵活化带来的效能提升 “空间+科技+服务” 数据来源：Global Coworking Survey 国内处于1.0到2.0时代的过渡状态，供需两端共同推动共享办公行业崛起 写字楼市场供过于求、收益率低拿地成本低 万众创业推动小微企业需求持续提升 • 写字楼空置率逐年提升；地产粗放式增长时代结束，大量 存量资产需要精细化运营盘活 800 中国历年新登记企业数量 （万家） 中国写字楼历年供需变化 （百万㎡） 600 8 供给，平方米（百万） 需求，平方米（百万） 400 6 200