第3章土地管理法律制度20385.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * (3)土地使用权出让的宏观调控和微观管理 　　《房地产管理法》规定：“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限，开发土地。超出出让合同约定的动工开发日期内一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。” 第三节 建设用地 (4)土地使用权出让方式：是指国家将国有土地使用权出让给土地使用者时所采取的形式和方法。 拍卖出让：是指土地管理部门在指定的时间、地点，利用公开场合，就所出让土地使用权的地块公开叫价竞投，按“价高者得”的原则，确定土地使用权受让者的一种方式。 第三节 建设用地 招标出让：指在规定的期限以内，由符合规定条件的单位和个人，以书面投标形式，竞投某一块土地的使用权，由招标方择优确定土地使用者的出让方式。 　　 招标出让分为公开招标和定向招标（限制竞争性招标）两种形式。招标出让的程序一般有招标、投标、评标、决标和签约、登记等环节。 第三节 建设用地 协议出让：协议出让是指土地所有者即出让方与土地使用者即有意受让方在没有第三者参与竞争的情况下，通过谈判、协商，达成出让土地使用权一致意见的一种方式。 　　2003年8月1日起实施的我国国土资源部《协议出让土地使用权规定》（第21号令），对协议出让国有土地使用权作出了详细规定。 第三节 建设用地 （5）土地使用权出让的最高年限 ①居住用地70年； ②工业用地50年； ③教育科技、文化、卫生、体育50年； ④商业、旅游娱乐用地40年； ⑤综合或其他用地50年。 第三节 建设用地 3 土地使用权出让合同的主要内容 ①标的； ②使用年限； ③开发期限； ④出让金数额及支付方式； ⑤开发进度与分期投资额度； ⑥土地使用规则； ⑦违约责任； ⑧双方认为应约定的变更和解除。 第三节 建设用地 4 土地使用权终止和续期 土地使用权终止：是指因土地的灭失而导致使用者不再享有土地使用权或是指土地使用权出让年限届满即土地使用权出让合同期满而由国家收回土地使用权，或者土地使用权出让期满前国家因社会公共利益的需要而提前收回土地使用权。 第三节 建设用地 土地使用权的续期 　　 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用权即行终止。但是如果土地使用者需要继续使用该土地，就必须申请续期，通过一定的法律手续，重新获得土地使用权。土地使用者申请续期并重新办理出让手续，补交出让金的，地上建筑物、其他附着物的产权仍归土地使用者所有；土地使用者未申请续期或者未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。 第三节 建设用地 5 土地使用权转让 土地使用权转让：指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。 第三节 建设用地 土地使用权转让的程序 　　(1)申请。 　　(2)批准。 　　(3)签约。 　　(4)公证和认证。 　　(5)登记。 第三节 建设用地 土地使用权的继承：是土地使用权转让的特殊形式。继承问题是一种使用权的转移行为，有以下特殊性： 　　 (1)继承转让的条件 　　 (2)继承转让的程序 第三节 建设用地 五、临时用地 临时用地的使用者应按临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑。 临时使用土地的期限一般不超过二年。 第三节 建设用地 该案初看是出让土地转让，再看又像是少批多占的非法占地行为，因为是在项目建设中确实多占用了区政府的划拨用地，但区政府与物业公司从项目的建设到转让协议、补充协议的签订，再到项目、土地转让费用的支付，都满足了土地转让行为的三大要素，既签订合同、支付费用、动工建设。 章前案例分析 第四节 案例 在转让的土地中含有未经批准不能擅自转让的行政划拨用地，所以，应根据《中华人民共和国土地管理法》第二条的规定，定性为非法转让划拨土地使用权行为。 章前案例 处理： 根据《中华人民共和国土地管理法》第七十三条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十六条和《中华人民共和国土地管理法实施