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抹灰工程 是用灰浆涂抹在房屋建筑的墙、地、顶棚、表面上的一种传统做法的装饰工程。我国有些地区把它习惯地叫做“粉饰”或“粉刷”。 楼地面水泥砂浆 水泥砂浆楼地面，是应用最普遍的一种地面，是直接在现浇混凝土垫层的水泥砂浆找平层上施工的一种传统整体地面。水泥砂浆楼地面属低档地面，造价低，施工方便，但不耐磨，易起砂、起灰。 立 项 开工建设 规划设计 取得土地 选 址 竣工验收 人 目的 事 向政府提交文件 开发商 完成建造,出售,回收资金及获利 1.建设项目 2.工程验收 之前取得的所有证 办理《商品房销售（预售）许可证》: 需准备文件如下： 年度施工计划 施工合同 地名办批复 物业管理公约批复 临时国有土地使用证，国有土地使用权出让合同，出让金缴纳证明 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证 销售（预售）房价监管协议书，投资总额达25%以上的证明材料 销售（预售）商品房面积测量报告和分摊部位的说明，各层平面图 市政府征地的批复 销售（预售）商品房图，装修标准和设备简介等 销售与服务 立 项 开工建设 规划设计 取得土地 选 址 竣工验收 人 目的 事 向政府提交文件 开发商 完成销售额，做好物业管理 1.验收合格工程 2.物业管理 之前取得的所有证 物业管理服务包括以下几个方面： 1、治安消防服务 2、环境卫生管理服务 3、维修保养服务 4、绿化养护服务 5、家居服务 销售与服务 实际上，房屋的销售工作并非在房屋竣工验收后进行。为了缩短房地产开发的投资周期，在可行性研究阶段就要研究房屋的销售计划；在开发项目的施工过程中，应通过各种媒介做好项目的销售广告和宣传工作；当五证办理齐全时即可开始销售工作。 PART2 房地产资金运营与税务筹划 第一节 房地产资金筹集 第二节 房地产项目投资分析 第三节 房地产开发经营税费  第一节 房地产资金筹集 房地产投资项目的资金特性： 资金运动： 货币——生产——商品——货币 循环往复、连续不断 垫付量大、占用周期长、投资的固定性和增值性、风险大、回报率高 资金在周转过程中存在的矛盾： 投入集中，来源分散 投入量大，每笔收入来源小 投资回收期长，再生产过程连续 一、资金筹集概述 （一）资金筹集的含义 房地产开发资金筹集，是指开发商根据开发经营的对外投资和调整资金结构的需要，通过资金筹集渠道和资金市场，运用各种资金筹集方式，经济有效地筹集企业所需资金的行为。也就是以较低的筹资成本和较小的筹资风险获取较多的资金。 （二）资金筹集的原则 1．安全性原则 2．经济性原则 3．可靠性原则 4．时机适当原则 5．盈利性原则 资金回收曲线 市场销售好 市场销售差 资金投入曲线 资金 购地 动迁 报规 主体 安装装饰 环境 物管 进度 图7-1 资金回笼态势分析 二、资金筹集渠道和方式 （一）企业筹资的渠道 企业筹集资金的渠道有七种，包括国家财政资金、银行信贷资金、非银行金融机构资金、其他企业资金、民间资金、企业自留资金和外商资金。 （二）资金筹集的方式 1．银行贷款 （1）银行信贷 （2）房地产抵押贷款 2．预售商品房屋 3．发行股票 4．房地产债券 5．房地产信托 6．房地产信托投资基金（REITs） 7．海外地产基金 8．其他方式 （1）私募融资 （2）典当融资 （3）合作开发 三、房地产资金筹集成本分析 （一）资金成本的概念 资金成本是资金所有权与资金使用权相分离的产物。其实质上是资金使用者支付资金所有者的报酬，或者说是资金使用者为取得资金使用权而付出的代价。 （二）资金成本的内容 1．资金筹集费用 2．资金使用成本 第二节 房地产项目投资分析 一、房地产项目投资概述 （一）房地产投资的含义 房地产投资是指资本所有者为了获取预期的投资收益而将资本投入到房地产开发经营领域内及房地产金融资产上，以获得最大限度利润的经济行为。从某种意义上讲，房地产投资是为了获得房地产产权，或者是在进行房地产开发后，利用房地产（产权）交易来实现资本增值（开发投资）。 （二）房地产投资的分类 1．房地产直接投资 （1）房地产开发投资 （2）房地产置业投资 2．房地产间接投资 二、房地产投资类型 （一）住宅项目投资分析 1．商品住房的分类 （1）中小普通商品住宅 （2）大户型普通商品住宅 （3）中高档商品住宅 2．住宅投资的特性 （1）层次性 （2）周期性 （3）易受政策影响性 3