房地产估价策略培训.pptVIP

A. 商业经营型房地产，净收益等于商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。 B.工业生产型房地产，净收益等于产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。 C.农地，净收益等于农地平均年产值扣除种苗费、肥料费、人工费、畜工费、机工费、农药费、材料费、水利费、农舍费、农具费、税费、投资利息等。 ③自用或尚未使用房地产净收益的求取 此类净收益的求取可以比照同一市场上有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式计算净收益，或直接比较得出净收益。 对于现实中包含有上述多种收益类型的房地产的净收益的求取，可以把它看成是各种单一收益类型房地产的组合，先分别求取，然后进行综合。 ⑶实际收益与客观收益 实际收益是指在现状下实际取得的收益，一般不能用来估价，因为具体经营者的经营能力等影响实际收益很大。 客观收益是指排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所能得到的一般正常收益。 所以，估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的以外，都应采用正常客观的数据。 ⑷净收益现金流的类型 在求取净收益时，应根据各种状况确定未来的净收益现金流形式，以便选择相关公式进行计算。 ⑸收益年限的确定 对于土地与建筑物合成体的估价对象，如果是建筑物的经济寿命晚于土地使用权年限的，就根据土地