张家港缇香广场商业部分前期定位.pptVIP

三层业态定位 缇香广场三层总体格局与二层相仿，同样铺面较大，对于三层商铺业态建议如下： 为保证商业部分业态多样性，建议该层面以休闲娱乐业态为主，餐饮为辅。 根据对周边休闲类业态盘点，我们建议引入大型KTV作为三层的主力店铺。 三层业态布局示意 三层（休闲娱乐为主、餐饮为辅） 主力店 ① KTV 休闲 娱乐类 ② 高档足浴会所 ③ 台球俱乐部 餐饮类 ④ 特色餐饮 ⑤ 咖啡吧 ② ③ ① ④ ⑤ ④ 三层业态布局示意 各业态总面积与所占比例 类别 面积 所占比例 零售 6500 43% 餐饮 5500 36% 休闲娱乐 3000 20% 其它 200 1% 总面积 15200 100% 主力店 2800 18% 主力店 面积 精品超市 约400㎡ 麦当劳 约350㎡ KTV 约2000㎡ 总计 约2800㎡ 根据本项目商业业态的分布，我们可以估算各业态面积与所占比例。 由各业态所占比例可以看出： 本项目商业部分 零售：餐饮：休闲娱乐 = 9 : 7 :4 其主要商业业态仍以零售、餐饮为主，娱乐业态为辅 业态布局建议 商业租售策略 售后返租模式： 所有散卖，售后返租，由开发企业成立一家经营公司与同策合作，保证未来3年内给小业主一定的收益率（7%左右），保证商业主题的合理和高端性。 由同策商业部成立一支招商团队与开发商合作，在项目前期负责有关散铺招商工作，保证业态合理性，在销售时带租约销售。 带租约销售模式： 单一销售模式： 由同策直接代理销售，不作任何售后保证。 租售策略 对与商业部分的销售模式，我们认为可分为以下三类： 销售模式 单一销售 带租约销售 售后返租 优势 操作便捷，无需成立经营团队，无需后期管理工作 由于带租约销售，如租金情况可观，将利于后续的销售 出售时承诺以一定的返租率回报，将增加购买者信心，利于销售 劣势 受项目本身与市场因素波动、销售难度较高 在商业氛围尚不成熟的时候，租金较低，将降低购买者信心，无利于销售 对经营团队要求较高，后续工作较多，由于将返租回报先期移入房价，一定程度上提升了销售难度 适用商业 商业氛围较成熟区域 商业氛围成熟区域 商业氛围尚不成熟区域 由于大体量商业氛围培养需要较长的时间，结合本案自身情况及区域商业氛围，我们建议采用售后返租的销售模式，通过一定的返租率回报，增强购买者信心，有利于后续的销售。 针对本项目商业实际情况，我们建议： 销售模式：主力店持有+分割散卖+售后返租 （包租3年，年回报率7%） 租售策略 商业价格定位 在报告前篇对于本案商业部分的定位中，我们将本案商业定位于中高端区域商业中心。为了对商业部分进行价格定位，通过对周边邻近在售项目分析及价格水平的比较，从而作为本案缇香广场商业部分的定价参考依据。 项目思考 比较因子 香港城 玲珑湾底商 缇香广场 商业类型 封闭性商场 沿街底商 街区式商业 定位 低端小商品批发 小型零售、餐饮 中高端零售、餐饮、百货 区位 一般 一般 较好 体量（万方） 7.8 约0.8 约2 面积段（平米） 20-50 60、120、300 30-500 均价（元/平米） 28000-38000（一层） 15000-20000（三层） 25000-32000（一层） ？ 总价（万元） 90-150 100-400 ？ 销售模式 带租约销售 年回报约6% 散卖 售后返租，年均7% 图示 通过对周边在售商业项目特征比较以寻求本案商业部分合理的价格水平。 价格定位 通过对周边在售商业项目的特征比较，无论在项目区位、品质、业态定位上，本案的缇香广场均远优于区域内同期在售商业项目，因此，本案商业定价应高于邻近在售商业的价格水平。建议幅度在15%-20%左右，故综上说述，建议本案一层商业均价在38000元/㎡左右。 商业部分价格定位 100% 50% 25% 一层 二层 三层 商业部分价格定位 根据一般商业项目的层间定价规律，一层：二层：三层 ≈ 4 : 2 : 1，故本案一层、二层、三层的销售均价为： 不同楼层商铺价格比示意 一层铺面：38000元/平米 二层铺面：19000元/平米 三层铺面：9500元/平米 由于本案采用售后返租的销售模式，包租三年，年回报率在7%左右，且三年回报收益于客户购买时一次性抵扣房价，因此实际售价应作相应提升。 由于发展商具有前三年的项目经营权，根据本案实际情况推断，项目前期12-18个月由于招商相对较难，租金不稳定。故可将前18个月租金预先计入房价（约为10.5%），便可确保商业部分实得收益不变。 包租