资产评价常见错误案例三.docVIP

资产评估常见错误 ——土地的评估 某评估机构分别出具了两份报告，评估对象分别为MD路417弄24号和XJ路144弄54—58号的土地使用权，土地性质均为工业用途；评估目的均为抵债评估。两块地属于同一区域（步行5分钟），然而，评估结论却大相径庭，MD路417弄24号的土地使用权评估价为5250元/平方米，XJ路144弄54—58号的土地使用权评估价为11380元/平方米。 在相同的背景下，同一区域的地价为何有如此大的偏差？ 工作底稿没有反映两块地的主要差异。 走访现场，发现这两块地的周边环境一致，均处在旧式里弄中间，两者处于同一区域，一是东为HP路，南为XJ路，西为MD路。北为JG路，另一是东为SC路，南为XJ路，西为HP路，北为YN路，大路为JG路。在现场勘察过程中，我们发现：XJ路144弄54—58号的门牌号不存在，XJ路144弄仅有“XJ路144弄过街楼”门牌，而该弄堂内再无其他XJ路144弄的门牌号码，其余均是HP路、SC路、YN路的有关弄堂号和门牌回。该报告所反映的委估对象应为HP路885弄54—58号。在56号后门有一小木牌，上书“XX厂职工宿舍”。对于此类问题，无论是底稿还是评估报告均未作出说明。 经过抽查，我们很难判断评估人员实地勘察的真实性，最起码说明评估人员未履行尽职调查。根据抽查情况来看，该两块地块的权证记载用途一致（工业用途）、规划用途（商住）一致，