另类投资概述.pptVIP

7.2 不动产投资 7.2.2不动产投资的价值 不动产投资的价值进行估计时要具有两大价值观念，即货币的时间价值和投资的风险价值 考虑一个不动产投资是否可取的首要一点就是投资是否可以在一个必要的收益率上取得正的投资净现值（net price value） 7.2 不动产投资 7.2.2不动产投资的价值 在NPV法则下，净现值衡量了未来收益的现在价值和目前的市场价值或投资成本之间的差额。 NPV=未来现金流的现在价值-投资 用ATCF代表税后现金流，ATER代表税后的权益回报 I代表投资的权益成本 r是要求的税后必要收益率 NPV法则告诉我们，如果NPV0或NPV=0，这个项目就是可行的 7.2 不动产投资 7.2.2不动产投资的价值 在NPV法则下，净现值衡量了未来收益的现在价值和目前的市场价值或投资成本之间的差额。 NPV=未来现金流的现在价值-投资 用ATCF代表税后现金流，ATER代表税后的权益回报 I代表投资的权益成本 7.2 不动产投资 7.2.2不动产投资的价值 除了净现值法以外，还有另一种被广泛应用的项目投资决策方法——内部收益率法（internal rate of return，IRR） 内部收益率就是未来流入的现金流的现值的与投资额恰好相等时的折现率，即NPV等于0时的折现率 ，当IRR大于或等于必要收益率时，项目才是可行的 7.2 不动产投资 7.2.2不动产投资的价值 IRR的一个缺陷 当项目存续期间出现负的现金流时，NPV=0时，可能会出现多重IRR，此时我们可以采用另外一种方法帮助投资者做出决策，即修正的内部报酬率法（modified internal rate of return,MIRR） 7.2 不动产投资 7.2.2不动产投资的价值 假设必要回报率为k，未来所收回现金的再投资收益率为r，使所有负的现金流的折现值等于未来所有正的现金流的种植的报酬率，我们称之为MIRR，若MIRRk，接受此投资案，若MIRRk，则拒绝。 记现金流出为COF（包括期初和未来），未来现金流入为CIF，必要收益率为k，再投资收益率为r，MIRR的计算公式为： 7.2 不动产投资 7.2.2不动产投资的价值 财务界引进了金融市场中期权的观念作为项目投资的评估模式，称为实物期权（real option） 修正后的NPV=传统NPV+期权价值 虽然传统意义上的NPV价值可能因行情的不确定性而为负，但是期权价值的增加可能使修正后的NPV为正，这时一个原本将被否定的项目就具有了投资意义。 7.2 不动产投资 7.2.3资本化率的估计 资本化率可以通过风险溢酬法、市场提炼法、加权资本成本法来取的。 1.风险溢酬法 资本化率可能由以下几部分组成： 7.2 不动产投资 7.2.3资本化率的估计 2.市场提炼法 市场提炼法（market-extraction）是直接从市场上取得资本化率的一种方法，在净营运收入（NOI）可以确定的情况下，只需要确定资产的销售价格即市场价值（MV0）就可以以此估计资本化率： 7.2 不动产投资 7.2.3资本化率的估计 3.加权资本成本法 不动产投资的金额一般十分巨大，除了投资者的自有资金（股本）外，经常还包括了相当部分的贷款，这时可以采用加权资本成本的方法来估计资本化率 E为自由资本投资额 D为贷款额 V为总投资额 为股权回报率 为债券回报率一般为贷款利率 7.2 不动产投资 7.2.4不动产投资的风险 不动产投资项目的风险是指由于随机因素的影响所引起的不动产开发投资的实际收益偏离预期收益的可能性 7.2 不动产投资 7.2.4不动产投资的风险 不动产投资的风险有其独特性： 1.客观性 2.不确定性 3.可测性 4.风险收益双重性 7.2 不动产投资 7.2.5 不动产投资的风险管理 不动产投资项目的风险处理方法有风险预防、风险回避、风险自留和风险转移等 第七章 另类投资 7.1 另类投资概述 另类投资（alternative investment），又称替代投资或非主流投资。它所代表的是有别与股票债券等传统以公开方式进行交易的一类资本或实物资产。 本章将介绍到的是已然称为另类投资的主要种类的几种常见的另类投资方式，包括投资基金、不动产、私募股权、对冲基金、风险投资、大宗商品交易等。 7.1 另类投资概述 7.1.1另类投资的发展 据统计2006全球私募股权基金的筹资额达到4320亿美元，2008年更是达到了630