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增加客户附加值 赠送面积专题 2008年7月 赠送面积的三种方法 北京、长春、青岛、鞍山、天津：凸窗可以偷面积，天津凸窗只能偷600 凸窗赠送面积： 沈阳、大连不能通过凸窗偷面积。 平面 报建图纸 变更图纸（红色部分可拆） ——凸窗 1、除北京外，两层高开敞阳台变封闭房间，偷全部面积。 阳台偷面积： 2、开敞阳台变封闭房间，偷一半面积。（天津对阳台大小有限制） 如何偷面积： 1、客户自己改造。 2、统一改造：验收、实测后，客户委托开发商指定的第三方进行统一改造。 需要一线公司对两种做法的可行性进行评估。 ——阳台 赠送面积的三种方法 层高偷面积： 结论：北京、天津、长春、沈阳可以做4.8米以内loft偷空间， 鞍山、青岛可以做loft 偷空间，验收后增加楼板偷面积； 。 大连无法做loft偷面积 长春 层高3.6-4.8 m，1.5倍； 层高4.8-5.4 m，2倍； 不可做 天津 住宅层高不应大于3米 不可做 沈阳 层高1.2-2.1m；0.5倍； 层高4-4.9 m，1.5倍； 层高≥4.9 m，2倍 不可做 大连 不允许做3.6米以上层高的住宅 不可做 更严格，高于3.6米或4米要算1.5倍 执行尺度3 北京 层高4.9-7.6 m，2倍； 层高≥7.6 m，3倍 可作（层高4.9m) 严格 执行尺度2 鞍山、青岛、 无 可作 宽松 执行尺度1 城市 特殊规定 执行情况 执行尺度 ——层高 赠送面积的三种方法 可做（ 4米算1.5倍） 可做 不可作 沈 阳 可做 可做 可做 鞍 山 不可做 可做 不可作 大 连 可做 可做 可做 青 岛 长 春 天 津 北 京 城市 可做 可做 可做 开敞阳台 可做（ 3.6米算1.5倍） 可做 不可做 可做 （出挑小于６００） 可做(4.9m以下) 可做 层高 假凸（飘）窗 总结＿七个不同城市的可行性 结论： 偷面积优先考虑假凸窗（除了沈阳、大连），然后是开敞阳台改房间（均可，天津有面积控制），最后是做loft偷层高（大连不能做，长春、沈阳、天津算1.5倍）。 案例——飘窗、花池、空调机位、阳台 飘窗（地面出一个台即算飘窗，高１５０，上部净高无要求） 金色城品假凸窗偷面积的风险： 未经规委审核，存在报建风险和规划验收风险。 为做得更象凸窗而设的假管井 空调机位 飘窗 飘窗 花池 飘窗 阳台 阳台 入户花园 ＋双层挑高露台 ＋大进深阳台 案例——双层高入户花园 案例——飘窗、阳台、露台 沈阳万科城2期 沈阳飘窗偷面积的风险： 万科城2期已经做的飘窗没有被发现，已获通过。 外飘窗偷面积的办法已经引起政府关注，并在新里程项目中禁止使用。 今后沈阳做外飘窗必须控制在2.2米层高以内、上下为结构板、飘窗凸出外墙——即做真飘窗，才可通过。 案例——把卧室标成阳台 把卧室标成阳台在北京区域操作的风险： 可操作。 高教新城偷面积手法比较明显，操作难度大，华润橡树湾手法比较隐蔽，可达到同样的目的，容易通过，操作风险小。 根据政府执行尺度，需注意控制尺度 北京华润橡树湾 双层挑高露台＋大进深阳台 案例——把客厅（2层）标成阳台——成都金域蓝湾 法规与地方规定 06年3月27日 1995年12月7日 1998年3月25日 05年9月9日 06年1月26日 07年5月10日 2004年6月8日 发文时间 1996年7月1日 民用建筑节能设计标准(采暖居住建筑部分) JGJ26-95 无 鞍 山 06年1月1日 《大连市居住建筑节能设计（节能65％）规定》 外墙不宜选用凸窗，凸窗（仅限于南向）凸出外墙尺寸不应大于300。 大 连 1998年4月2日 《民用建筑节能设计标准（采暖居住部分）吉林省实施细则》 无 长 春 06年6月1日 居住建筑节能设计标准，山东省工程建设标准 外窗不宜采用对节能不利的凸（飘）窗。 如采用，需保证一定的传热系数限值。 青 岛 沈 阳 天 津 北 京 市 沈阳市地方规范《居住建筑节能设计标准》 《天津市居住建筑节能设计标准》 北京市地方标准《居住建筑节能设计标准》DBJ 01-602-2004 文件 06年3月1日 建筑物北侧不应设凸窗和落地窗。 07年6月1日 北向卧室、起居室（厅）不宜设置凸窗 凸窗挑出主墙体外皮不得大于600。 2004年7月1日 无 实施时间 设计要求 真凸窗——定义及法规 GB/T50353-2005《建筑工程建筑面积计算规范》，2005-4-15发布，2005-07-01实施 2．0．23? 凸（飘）窗定义：（bay window，为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗） 3．0．24?下列项目不应计算面积： 6?、勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、空