我国长租公寓企业发展的国际经验借鉴_崔霁-5页.pdfVIP

房地产市场 CHINA REAL ESTATE 我国长租公寓企业发展的国际经验借鉴 崔霁 詹毅凡 摘要：当前我国住房租赁市场方兴未艾，企业提供的租赁住房占比低，租赁企业盈利模 式尚未形成，市场格局尚未稳定，与发达国家租赁企业相比，从专业运营、盈利模式、 金融手段等方面都有较大的差距，研究发达国家成熟租赁企业的发展经验对我国租赁企 业未来发展具有重要参考意义。 关键词：长租公寓；国际经验；发展路径 中图分类号：F293 文献标识码：B 文章编号：1001-9138-（2018）03-0066-70 收稿日期：2018-01-10 DOI:10.13562/j.china.real.estate.2018.07.017 十九大报告指出：“中国特色社会主义 进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化 为人民日益增长的美好生活需要和不平衡 不充分的发展之间的矛盾。”从房地产的角 度看，中国当前住房市场的主要矛盾，已 经转化为人民日益增长的美好居住生活需 要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。老 百姓从过去的“忧房”到“有房”，新时代 将进入“优房”时代。2018年是中国房地产 业发展三十周年，过去的三十年是购房市 场的舞台，随着十九大提出“租购并举”这 一方向，今后中国房地产业发展中，租赁 住房将隆重登上舞台。 1 美国租赁市场成熟，为企业快速发 展提供了土壤 美国住房租赁市场的成熟得益于政府 作者简介：崔霁，上海易居房地产研究院综合研究中心总经理。 詹毅凡，上海易居房地产研究院研究员。 66 房地产市场 CHINA REAL ESTATE 图1：美、日、中住房租赁企业市场集中度预测比较 为租赁市场发展提供了多重政策保障和 业共管理约140万房间，只占整个市场的 法律保障，包括金融政策支持，大力发展 3.3%，拥有房源量最多的Greystar市场占比 REITs；税收鼓励政策，分别有针对低收入 只有1%。而日本租赁企业NO.1的大东建 群体的租赁住房税收鼓励政策和市场化租 托市场占有率达4%，TOP10市场占有率达 赁住房税收鼓励政策；还有住房租金补贴 到17%。中国目前所有租赁企业市场渗透 政策，美国住房和城市发展部将每年预算 率为1%，远低于美日国家（见图1）。 超过50%用于租金补贴，用于租金补贴的 资金不仅在解决低收入群体的居住方面更 2 EQR 成功的四大法宝：资产驾驭能 有效率，而且还能撬动更多社会资金投入 力、精准客群定位、高效运营能力、 租赁住房供给。 更好的服务体验 成熟的住房租赁市场，使美国住房租 美国EQR于1969年成立，1993年上 赁专业机构渗透率达30%左右，是一个 市，是美国第一家上市的公寓REITs，也 专业化的市场。企业发展模式大致分为两 是美国最大的公寓运营商。截至2016年12 类：重资产持有模式和轻资产运营模式。 月，EQR在全美拥有约302处物业，76513 其中重资产持有模式主要是公寓型REITs 套公寓，市值已经超过两百亿美元，相当 和房企开发商。在TOP10的企业中，公寓 于人民币近1400亿元。 REITs、房企和分散托管型企业三分天下。 2.1踏准周期，资产驾驭能力强 美国租赁市场虽机构化专业化比重较高， 研究EQR的发展历程发现，基本上可 但相对于日本的租赁企业市场集中度，美 以分为三个历史阶段，在每个不同的阶段， 国租赁企业集中度不高，TOP10的租