齐威广场营销收入与费用预判3[1][1].2.doc

齐威广场营销收入与费用预判 - PAGE 14 - 齐威广场营销收入与费用预判 第一部分：项目总销售金额预判 可售房源数据统计 办公房部分房源数据统计： 01幢可售房源共54套（除去自用部分），面积约8000㎡； 02幢可售房源共203套，面积约19807㎡； 01、02幢办公房部分房源合计257套，面积合计约27807㎡。 商业部分房源数据统计： 01幢1-3层商业部分房源面积共计约5018㎡，除去3层自用商业房源外（不考虑销售），合计3728㎡； 其中1层商业部分房源面积约为1945㎡，2层商业部分房源面积约为1783㎡。 地下停车位数据统计： 地下停车位共计292辆。 各部分房源销售均价的预判 办公房部分房源销售均价预判 通过对区域市场写字楼及部分酒店式公寓的市场调查，和本项目定价最具有参考价值的项目有翠屏国际商务、亚都天元居、诚基百家湖小公馆、城市之光国际公寓、海通大厦、恒通大厦。各项目修正价格如下： 说明：考虑到翠屏国际商务与诚基百家湖小公馆均为挑高房源，上述均价是我司按照平层与挑高房源差价20%的比例进行估算。 采用加权算术平均法得出办公房部分初步价格建议，具体如下： 通过以上的市场比较分析，我司认为目前办公部分房源的销售均价应该在11000-11700元/㎡之间（11380元/㎡×±3%）。本次办公部分房源的销售均价，我司建议按照11500元/㎡预判。 商业部分房源销售均价预判 江宁在售商业楼盘数据统计 目前，区域内在售商业量较小，价差差距也较大，与本项目最具参考性的为诚基百家湖小公馆。 商业部分房源销售均价预判 诚基百家湖小公馆天元路商业基本分割为100-200㎡。最大的拐角商铺为500㎡。层高为5.9米，销售均价为30000元/㎡。本项目一层商业面积较大，且层高为5.1米。与诚基百家湖小公馆商铺存在一定的差距。合理销售价格应低于30000元/㎡。 考虑到本项目商业交付时间预计为2012年底，从商业氛围及未来升值的角度出发，我司建议： 一层商业的销售均价参照诚基百家湖小公馆30000元/㎡的销售均价预判； 二层商业销售均价可按照一层商业60%的销售均价预判，为24000元/㎡（商业价格制定通行的比例）； 商业部分房源总体销售均价预计为27130元/㎡。 车位销售均价预判 通过调研，目前周边楼盘车位销售均价基本为10万元/个。对于本项目车位的销售均价，我司建议按照10万元/个进行预判。 项目各物业类型销售均价及总销售金额的预判 办公部分房源 商业部分房源 车 位 合 计 可销售面积 27807㎡ 3728㎡ 292个 销售均价 11500元/㎡ 27130元/㎡ 10万元/个 总销售金额 31978万元 10114万元 2920万元 45012万元 第二部分：销售分期及预判 办公房部分货源推出及销售节点安排 货源推出的安排 根据本项目实际情况，我司建议先推出02幢房源。一方面通过02幢房源的销售奠定项目的人气基础（户型较小且套数较多），另一方面，可利用01幢房源在产品、配套上的优势，提升项目品牌认知度的同时提升项目的销售价格，01幢坚持大面积、高单价、中高端客户的销售原则，实现利润的最大化。 销售节点安排 根据本项目工程节点情况，结合区域内办公房源的需求，我司建议本项目房源分三批推出。 首批房源以02幢奇数房源为主，约87套； 第二批房源以02幢偶数房源为主，约116套； 第三批房源以01幢可售房源为主，合计54套。（01幢以大客户、大面积、高单价为原则，灵活掌控）。 各年度销售预判 2011年度销售预判及各月销售指标分解 月份 套数 金额合计 资金回笼预判 备注 10月 30 3000 500 首批公开发售，共87套 11月 10 1000 500 　 12月 10 1000 1000 封顶，达放款条件。 合计 50 5000 2000 　 说明： 2011年度预计销售50套、推出房源销售率达57%。销售金额约5000万元，回笼资金2000万元（由于封顶才可放贷，而目前工程节点得封顶时间在12月左右，12-1月银行基本不放贷，因此会影响资金回笼）。 2012年度销售预判及各月销售指标分解 月份 套数 金额合计 资金回笼预判 备注 1月 0 0 1000 前期未回笼部分3000万 2月 4 400 1500 3月 6 600 500 4月 50 5000 2000 推出第二批房源，共116套。 5月 12 1500 1500 6月 10 1000 1000 7月 5 500 1000 8月 5 500 1000 9月 30 4000 2000 01幢房源公开发售，共54套，当月销售12套。 10月 16 2200 2000 其中0