别墅项目营销策略报告.ppt

深圳06-08年别墅项目分析：别墅供应整体趋势，但07/08竞争激烈06年供应以郊区纯别墅为主，城市纯别墅供应稀缺 未来竞争对手排期筛选： 未来竞争对手分析：主要来自于红树湾和招华曦城 香蜜湖一号的成功：真正住的地方，强化居住体验信和品牌带来香港先进的豪宅开发理念 香蜜湖一号的成功：真正住的地方，强化居住体验信和品牌带来香港先进的豪宅开发理念 深圳2亿以上身家豪宅客户分析 客户特征分析：年龄分布及籍贯分析 客户特征分析：客户文化背景分析 客户特征分析：行业类别分析 客户特征分析：子女情况分析 客户特征分析：置业目的及付款方式分析 顶级客户分类特点： 客户锁定：核心客户——远见卓识型主要客户——本地新准贵族，边缘客户——本地苦尽甘来型 客户形象筛选：寻找万科的高端客户切入点—传统新贵型，传统和时尚的中间体，具有最佳的延展性 政策 房地产开发企业在取得《房地产预售许可证》前: 禁止内部认购、内部认筹、内部登记、办理“VIP卡”等行为; 禁止发布项目销售广告;禁止收取任何预定性质款项； 取得《房地产预售许可证》后: 必须在10日内，采取公开、公平、公正的方式销售;不得囤积房源、捂盘惜售; “深圳市国土房产局房源公示系统”中待售的房源，不得无故拒售。 商品房项目必须实行明码标价。 别墅价格不受政策影响，持续提升；城市别墅价格增长快于郊区别墅 城市豪宅中