房地产基础及开发流程培训讲义.ppt

建筑密度是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。 * * 地产项目类型：旅游地产 定义：即旅游房地产，就是以旅游、休闲、度假人群为目标、为最终消费者的物业形式。 旅游地产包括：休闲度假村、运动村、产权酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村、海景住宅、民俗度假村，所有这些以旅游、休闲度假为主题的置业，可称为旅游地产。 迪斯尼 万达文化旅游城 利川土家红公社 * 地产项目类型：产业地产 产业地产：是指以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、高新技术产业研究与发展用房、生态写字楼为主要开发对象，综合开发、集约化经营的多功能综合性产业商服地产。 产业地产的形态：城市新区、城市副中心、都市型产业园、大学产业园区、创意产业园、媒体产业园等。 和写字楼的区别：最主要差别是产业地产的用地性质为工业用地（M），而写字楼的用地性质为商业（C），除此之外，对于建筑层高，标准层层高，里面以及购买企业资质都有不同要求。 深圳高新园：研发 李朗珠宝产业园：研发+生产 富士康：生产 * 项目性质：商业地产 产品类型：购物中心+专业市场+住宅+写字楼 时代mall 半岛国际 夷城客栈 基斯顿创投 项目性质：旅游地产 产品类型： 项目性质：办公地产 产品类型：写字楼+底商 项目性质：住宅地产 产品类型：住宅+底商 地产项目类型 * PART3：房地产开发流程 项目前期阶段 项目实施阶段 * * 项目论证 土地获取 项目 定位 方案 设计 施工 图设计 项目开工 样板区开放 项目 开盘 项目前期阶段 项目前期阶段节点 * 完成标志：1、项目可行性研究报告（公司） 2、国有土地使用权证（国土局） 3、建设用地规划许可证（规划局） 项目前期阶段 * 完成标志：项目定位报告（公司） 控制要点：通过市场调查，项目地块的优区域环境分析，结合企业自身资源优势，确定开发项目的物业业态，界定和研究目标客户群体，挖掘和分析目标客户群体的现实需求和潜在需求，运用创造性思维对项目进行市场定位，拟定初步开发方案，进行投资风险收益分析，整合企业资源，决定最终开发方案和开发模式。 项目前期阶段 * 主要内容：1、市场定位、客户定位、产品定位、价格定位 2、经济测算 3、项目发展报告：开发计划、项目考核指标初定、资金流 项目前期阶段 * 完成标志：1、建筑方案设计通过（公司） 2、方案文本报规通过（规划局） 3、项目投资概算（公司） 项目前期阶段 * 控制要点：1、项目资源利用最大化； 2、项目成本得到有效的控制 3、确保项目高效科学的施工。 主要风险：方案设计质量把控、设计单位履约能力 项目前期阶段 * 完成标志：1、施工图最终蓝图完成（公司） 2、建筑工程规划许可证（规划局） 3、目标成本审核通过（公司） 4、项目预算审核通过（公司） 项目前期阶段 * 主要流程： 方案设计 施工总平图 单体图 全套蓝图 目标成本 项目预算 总平审查 规委会召开 规划放验线 单体审查 建筑工程规划许可证 项目前期阶段 * 完成标志：1、建筑工程施工许可证（建设局） 2、项目开工（公司） 3、样板区开放（公司） 项目前期阶段 * 主要流程：1、项目开工 施工总平图 建筑工程规划许可证 开挖图 全套蓝图 图审通知书 总包、监理单位招投标 安监备案 质监备案 消防审查等 施工许可证 土地移交 场地打围 三通一平 基础开挖 护壁施工 项目开工 项目前期阶段 主要流程：2、样板区开放 样板区选址确定 样板区方案设计 样板区单位确定 样板区开放 样板区实施 交付验收 项目前期阶段 * * 完成标志：1、预售许可证（房管局） 2、项目亮相（公司） 3、项目开盘（公司） 项目前期阶段 * 预售许可证办理所需资料 企业营业执照 企业资质证书 国有土地使用权证 建设用地规划许可证 年度投资计划 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 公用基础设施配套证明 前期物业备案证明 形象进度达到预售条件 房屋面积预测报告 商品房网上销售数据录入合格证明 银行监管协议 项目总平面图 项目前期阶段 * 确定推盘策略 确定外部资源 确定项目推广定位