宁波高新区润和园的项目提案.ppt

东部板块住宅市场概况 重点竞争个案分析： ----金地东御项目 为中产阶层倾力打造的私属雅集别馆 基于消费特点和项目特点，私属雅集别馆是本项目最好的诠释，“私属”强调了尊 贵、安静，“雅集” 展示了项目独特的儒雅氛围，更有力的突出了项目的性能和 优势。 东城里·双水景生态宜居的人文社区 地段永远是地产楼盘的第一价值要素，中心地段、双水景宜居坏境和教育资源 的配套，是本案最大的价值支撑。 架空·江景·阔邸华宅 项目超大尺度景观空间，高层无遮挡，形成架空、江景双概念。高层以阔邸华宅 的概念体现高端定位，景观视野开阔。 汀兰芷岸 广告语：生活 在水岸书香之间停泊 备选：坐拥水岸风情 上风上水 新案名强调的是一种意境，从心出 发，强调“幽”“静”突出“水 岸”“书香”等特点，营造随想氛 围。 项目营销推广目标 产品价值深挖 项目品牌形象的建立 客户有效地积累 具体策略 第一阶段（5月— 6月）：形象导入阶段 阶段推广主题：“渴望 喧嚣背后的宁静” 诉求重点：品牌推广+树立项目高端的品牌价值+中产阶级目标客户取向 策 略：通过前期形象及口碑传播，建立起项目的独特性，强打项目独特优越 的环境资源，强力区别竞争项目引起市场关注、等待。 事 件：品牌发布会,宣布项目启动及启动重大意义。 第二阶段（6月— 8月）：价值挖深阶段 阶段推广主题：“向往 那份纯净的力量” 诉求重点：全新解析项目特点和竞争力 中央区域+双水景+学区概念=项目价值优势 策 略： 结合第一阶段的品牌优势和推广热潮，以地域性优势，强调项目区域内 及周边顶级配套设施的价值。 事 件：风水解码，风水营销理念引发市场话题，肯定本项目地段和产品价值。 第三阶段（9月—10月）：项目销售阶段 阶段推广主题：“聆听 水岸书香间的畅想” 诉求重点：全面解析项目产品、居住模式 静则悠的生活+尊享私属服务+宜居生态环境 策 略：基于项目本身产品“阔景”“宜居”概念，和专业服务系统，彰显项 目价值，突出宜居安逸生活。 事 件：项目产品发布会，产品开盘前通过细节展示 进一步巩固提升客户信心 第四阶段（10月—12月）：项目持销阶段 阶段推广主题：“只为 健康的宜居生活 ” 诉求重点：健康生活方式+周到的服务、管理模式 策 略：通过家装知识讲座和室内设计所诠释出的品味，突出本项目倡导健康 的生活方式，体现周到服务管理模式。 事 件：业主答谢会，通过老业主答谢会进一步巩固提升客户信心，促进销售。 预祝本案开发成功！Thank You 安全 第一位？ 利润 最大化？ 开发商首要目标的选择 不同的目标导向，将产生不同的定价策略！ 市场出现较大调整时常用的方法，平定价，快速回笼资金，保障资金的安全。 市场出现较大调整时以此目标为首，要求开发商资金具有雄厚的实力，可以容忍较长的销售期，相对风险较大。 基于首要考虑资金安全下的价格建议 整体均价为16860元/㎡ 定价策略：抓四房主力产品，压低该部分产品价格，以应对目前政策对改善型产品的直接打压，利于项目难点产品的去化。同时，拉高一房、两房、三房产品线（包括4套顶楼复式四房产品）的价格，创造利润。 定价目的：加速难点房源四房主力产品的去化，如销售形势、市场政策导向转好，四房产品线还有望拔高。同时在去化一房、两房、三房产品产品时保障项目的利润空间。 相对来讲，在目前形势下该定价思路较为安全。 四房 四房 四房 四房 三房 二房 一房 房型 56165 16860 100% 291 33303.23 —— 合计 1712 18500 1.4% 4 951.36 237.84 1#、2# 五类 8360 16000 11.7% 34 5224.44 149-153 3# 四类 20635 16500 93 12506.33 130-136 6#、1#、2# 项目难点 416 16500 32.6% 2 252.09 125-126 6# 三类 13740 17500 73 7852.17 102-109 4# 7780 17500 42.6% 51 4446.48 82-87 5# 二