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人和·国际花园商业项目销售思路 项目简介 整个人和国际花园占地65.4万平方米，建筑面积93.1万平方米。其中商业用地规划占地27万平方米（平面图中白色部分） 。 报 告 结 构 产品分析 商业地产的特点： 1.单价高 2.中长线操作 3.运营利润高 我们需要做什么呢？ 市场调研 报 告 结 构 本项目概况 本项目总占地27万平米，其中面对世纪大道的20万平方米包括四栋写字楼和四部分4层的商贸中心。在项目的东南角则剩余7万平米的社区商业街。 思路一 产品组合销售 一栋规划建设五星级酒店 一栋规划作为金融中心，如银行等 一栋建设成为具有代表性的KTV等娱乐健身场所 剩余一栋规划成写字楼。 五星级酒店代表了一种生活一种品位，是一个城市一种风情的代表。 我们这样做的好处是什么? 从本项目的住宅规划种类可以推断，我们项目走的是高端路线。如果我们成功将一个高端形象的酒店招商成功进驻经营，可以从整体上提升我们的形象，如果这个酒店同时具备一定得知名度和美誉度则会更加理想，因为这样不仅能烘托本项目的高端形象也能迅速的提高本项目的知名度，利于日后住宅和其他商业部分的发展，从而更有利于本案成为文登市的地标性建筑。 First 酒店作为一种物业类型，酒店投资者盈利的方式即为酒店的长期保值增值。成熟的投资者在考虑与否问题是关注的不仅仅是酒店目前的价值和酒店长期稳步的经营收益，而更多考虑的是酒店未来的升值潜力。 我们项目随着市政府的迁移此处有很大的增值潜力。而且邻近汽车站，交通便利，会是未来的城市生活中心 。 以期房的状态销售价格上占有相当大的优势。 second 酒店进驻后经营项目可以包括普通的客房服务，还可以包括高档次的各种会议承揽、企业高层的长期入住、大型活动的举行等。部门经营项目可以和对方共同开发。 本项目邻近新市政府，还包括一个会展中心，这为未来酒店经营发展的一个很好契机。 思路一 产品组合销售 一栋规划建设五星级酒店 一栋规划作为金融中心，如银行等 一栋建设成为具有代表性的KTV等娱乐健身场所 剩余一栋规划成写字楼。 本案靠近未来的新市政府。 本案包括一个会展中心，对整体形象有一个相当强的提升作用。 交通便利，人流量大。 图为上海国际金融中心 本案2007年6月25日动工一期2008年竣工。上海国际金融中心 占在沪金融机构总数的44.1%。 思路一 产品组合销售 一栋规划建设五星级酒店 一栋规划作为金融中心，如银行等 一栋建设成为具有代表性的KTV等娱乐健身场所 剩余一栋规划成写字楼。 文登市场现状及娱乐市场的潜力 文登当地的高档KTV场所不超过五家，知名度较高的数量有限。 最有名的健身场所是昆嵛体育馆。 由于文登市本身是威海市下属的一个县级市，因此KTV等娱乐健身场所比较少。但由于文登当地很多人外出打工并有很多外地企业的进驻，导致休闲娱乐设施相对滞后，不足以满足人们的日常需要，有很大的市场空白点。 我们能做什么呢？ 我们可以在其他商家进行市场整合之前抢先整合市场，顺利引导现存及其潜在的经营者调整经营方向并为他们提供良好的经营条件。 思路一 产品组合销售 一栋规划建设五星级酒店 一栋规划作为金融中心，如银行等 一栋建设成为具有代表性的KTV等娱乐健身场所 剩余一栋规划成写字楼。 写字楼的分析可见思路二中对写字楼市场的相应分析。 思路二 单一产品销售 全部作为写字楼推向市场 写字楼分类（中国业内流行分类） 顶级写字楼：在商圈内具有标志性、代表性和具有强大辐射力的甲级写字楼。因此写字楼的软硬件标准首先要完全达标；其次是具有代表性和标志性，在建筑规模、高度、服务品牌等方面出类拔萃、傲视群雄。在城市中具有非常强的美誉度和知名度。例如上海的金茂大厦、北京的国贸中心、广州的中信广场，不但城内的百姓知晓，全国各地的人也略知一二。 甲级写字楼：硬件方面外观设计、内外公共装修标准相当于四星级酒店，达到5A级写字楼水平，设备设施基本与世界同步，如电梯等候时间小于40秒，中央空调为四管式，软件方面物业管理服务水准达到三星级酒店以上标准。 乙级写字楼，硬件方面外观设计、内外公共装修标准与甲级写字楼相比比较差，部分达到5A级写字楼水平，设备设施以合资品牌为主，如电梯等候时间大于40秒，中央空调为两管式；软件方面物业管理服务为达到星级酒店的标准。 丙级写字楼：硬件方面外观设计、内外公共装修标准为普通材料，基本的通讯设施及办公服务、设备实施基本为国产电梯、分体空调等；软件方面为传统的物业管理服务。 按功能复合程度分类 纯写字楼。纯写字楼是办公功能占绝对优势