项目拿地策略.ppt

项目拿地策略及方式探讨 地产发展中心 2010.11 公司重点关注项目 9、新增建设用地有偿使用费 10、南水北调费 11、新菜田开发基金 12、出让金业务费 13、利息 目前国内外银行提供贷款均是以复利法计算利息的。所以开发工程的贷款利息，应以复利计息计人成本。 土地一级开发成本构成 项目拓展拿地方式及应注意问题 目前国内一级土地开发的现状 ◆各个地方政府需要资金，有强烈的卖地冲动，但紧张的地方财政却无法支持大量的土地一级开发；因此，地方政府很乐意借助外来资金进行一级土地开发。 ◆国家对土地利用的政策不断收紧，主要政策集中在二级市场，但最近开始逐步规范一级市场，不断完善一级市场管理法规，这就与地方政府的利益产生冲突。 土地一级现状和存在的问题 项目拓展拿地方式及应注意问题 目前国内一级土地开发的现状 ◆对开发商来说，随着二级土地市场的拿地越来越规范，寻租空间越来越少，最近都将眼光放在一级市场，期望能达到曲线拿地的目标。刚好在国家对一级开发市场缺乏法律法规控制的情况下，可以跟地方政府一起合作。 ◆在一级市场的博弈中，往往地方政府更能和开发商有共同的大利益，他们的分歧仅仅是相互分多少的问题，两者都一起打如何在非竞争环境中获得国家土地收益的主意，因此，开发商要用好地方的政策，同时要很技巧地规避国家大的法律法规的约束。 土地一级现状和存在的问题 项目拓展拿地方式及应注意问题 目前国内一级土地开发存在的问题 ◆土地开发计划和建设用地指标的问题 ◆地区经济发展水平和补偿价格以及地价的问题 ◆征地补偿和安置的问题 ◆成本核算的问题 ◆收益分配的问题 ◆如何做帐的问题 ◆如何实现出让金利润分配返还的问题 ◆如何与规划协调的问题 ◆一级开发融资难的问题 土地一级现状和存在的问题 项目拓展拿地方式及应注意问题 什么样的土地一级开发可以参与 A、经济快速成长的城市； B、二、三线政策环境宽松的城市； C、建设用地指标相对宽松的城市； D、最好是有国有开发公司的城市； E、一把手项目； F、班子在预见的投资回报时间内稳定，需要政绩； G、项目地段好； H、项目周期不会太长； 土地一级开发应注意事项 项目拓展拿地方式及应注意问题 谈判应注意事项 土地一级开发应注意事项 A、建设用地指标一定要保证； B、了解清楚成本核算规定才决定是自己包干还是政府包干； C、一定要很清晰如何实现利润的财政返还； D、一定清晰各种合作方式如何做帐，尤其是在政府包干的环境下的发票问题； E、一定要明确该地的规划问题，明确该地块的强制性控制规划已经被上级审批，避免中途规划变更对自己不利。 目录 2 短平快项目 公司重点关注项目 “短平快”的中小型项目是项目规模3-20万平方米，项目总投资资金可控、产品消化速度快，能实现快速资金周转，财务指标的销售净利率25～30%，平均售价不低于6000元/平方米，交易方式为土地招拍挂拿地、股权转让或项目公司收购等。 短平快项目 A 土地招拍挂 土地招拍挂制度 土地招拍挂方式 土地招拍挂制度是国家土地资源出让、买卖的招标、拍卖、挂牌制度的简称，具体是指国家在土地出让或者买卖程序中的“招标”“拍卖”“挂牌”交易的政策或规定。 　　该方式作为我国经营性用地出让的指定方式，对规范土地市场、提高政府的对城市土地的管理水平、促进房地产市场的有序发展等方面都有着重要意义。 拍卖、招标、挂牌三种方式主要区别 土地招拍挂方式 ≥3人 ≥3人 ≥1人 竞买（投）人数 一次报价机会 可多次报价 可多次报价 报价次数 填写投标书 举牌 交易中心电脑报价终端报价 报价方式 设立招标委员会 设立拍卖委员会 不需要 是否设立独立于委托人的集体决策组织 招标委员会 拍卖委员会 委托人 底价由谁确定 不公开 不公开 公开 底价是否公开 招标 拍卖 挂牌交易 ? 交易方式 类别 项目拓展拿地方式及应注意问题 招拍挂方式拿地注意事项 土地招拍挂方式 1、事前详尽勘查土地，对于土地瑕疵和异议及时咨询清楚。 2、将相关资格文件准备齐备，保证金按时支付。 3、对竞争对手进行背景调查。 4、制定竞拍策略，各种出价的成本利润核算清楚，设置竞拍底限。 5、高调亮相或低调出击。高调亮相展示势在必得的气势，报名时广为宣传，在气势上压倒对手；低调出击在于报名截止前几天亮相，避免成为竞争对手的研究对象。 6、竞拍时除现任何异常情况都要及时与领导沟通情况。 B 项目土地转让 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，至少应当符合下列条件 ： （一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； （二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设