区分所有建物房地权利价值构成分析-台住不动产估价师事务所.pdf

區分所有建物房地權利價值構成分析 黃國義 權利變換前區分所有建物 1估價，係基於都市更新事業計畫施行之必要，而須將更新單 元內之舊建物拆除重建，因此，除了重建區段內之土地產權須重新合併整理外，也須計算 權利變換基準日當時，參與權利變換之權利關係人間之基地權利價值比率，以做為更新後 分配房地權利價值，換算與找補的基礎 2 。 區分所有建物因樓層價差關係，涉及各樓層間土地價值與建物價值分算問題，依現行 不動產估價技術規則規定，區分所有建物之基地單價，可由地價分配率或樓層別效用比推 算之 3 。 本文擬就上述兩種估算方法及拆算結果做一分析，藉以探討區分所有建物以其房 地價格推估基地單價時，兩者應用上之疑義所在。 一、成本法公式 區分所有建物之房地總價，其構成係土地價值與建物價值兩部份。假設壹棟五層樓新 建物，各樓層基地持分面積與建物面積相當，營造成本單價也相同，則各樓層在應獲得相 同的投資利潤水準下，各樓層之房地價格理應相同；但實際上各樓層交易價格差距頗大。 究其原因，乃基地所有權提供各樓層之立體空間，因上下分層使用之空間效用分配各有不 同所致。 依國際評價基準 International Valuation Standards (2005) Guidance Note No.1 資產估價說 明事項(Real Property Valuation.5.25) ，其土地價值評估方法中之分配法(Allocation)及抽取法 (Extraction) 。分配法認為：土地價值與不動產總價間具有某一固定比率關係，故由房地總價 乘以土地價值比率，即可求得其土地價值；抽取法則認為由房地總價扣減建物成本價格， 餘額即為土地價值。國內，由房地結合體總價推估基地單價之相關規定，其估價理念及操 作方法與前述兩種估算模式並無不同。惟實務操作上，常不經意陷入以平面空間分配觀點， 拆算各區分所有建物立體空間權利價值的疑義中。 以下擬採成本法計算式為基本模型，對區分所有建物房地價格的構成關係做一檢視， 藉以瞭解基地權利價格拆算結果的實質爭議所在。成本法計算公式，乃指求取勘估標的於 價格日期之重建成本或重置成本，扣減其累積折舊額或其他應扣除部份，以推算勘估標的 價格之方法，其成本法計算式模型為： 1 B´= ［(C+MC)×(1+I)×(1+R) ］×(1-Dn) 其中 B´為建物成本價格；C 為建物直接成本；MC 為建物應分攤之間接成本；R 為建築 利潤率；I 為資本利息綜合利率，Dn 為累積折舊率。 二、估算方法 區分所有建物以其房地總價推估該區分所有建物基地單價時，依不動產估價技術規則 第 100 條、第 101 條規定，可分別以地價分配率及樓層別效用比估算之。茲將兩者本質之 差異做一說明。 （一）地價分配率 地價分配率 4 係區分所有建物之樓層別效用比扣減建物效用後(即平均樓層別面積效用 比率×建物價格構成比)，餘額即為基地之效用百分比。假設，在同一估價時點，各樓層建 物之結構、材料與施工技術均相同，則運用成本法估價，各樓層之營造成本單價理應相等， 反映於各樓層房地價格也應相同，惟實際上各樓層交易價格差距頗大。究其原因，乃因各 樓層空間效用之立體分配不同，以致各樓層之基地權利價格不等使然。 依不動產估價技術規則第 100 條規定：「勘估標的屬區分所有建物時；以其房地價格推 估區分所有建物基地單價時，得以下列方式估計之： 1.該區分所有建物基地權利價格 ＝該區分所有建物房地價格–該區分所有建物之建物成本價格。 2.該區分所有建物之基地權利單價 ＝該區分所有建物基地權利價格÷該區分所有建物之基地持分面積。 3.基地單價 ＝該區分所有建物之基地權利單價×平均地價分配率÷該區分所有建物之地價分配率。 前項第三款該區分所有建物之地價分配率公式如下： 區分所有建物之地價分配率＝該區分所有建物之樓層別效用比–平均樓層別效用比×全 棟建物成本價格占全棟房地總價格比