二三线城市商业地产盈利模式解析112p教学讲义.ppt

主讲：张志东;张志东Jerry zhang;商业地产是复合型产业，它要求把地产开发和商业经营有机结合起来。由于开发商对商业规律认识不够，对商业特性的把握存在偏差，往往采用先地产后商业的做法，把房子盖起来以后、招商再开始销售，这样必然造成商业地产与商业发展的不相适应。其结果导致商业地产的空置率居高不下，严重影响了我国商业地产的持续健康发展。 ;第一篇 盈利的关键风险的规避;商业与地产脱节的主要表现;（一）建筑设计与市场定位脱节; 不良影响： 市场定位不合理，贪大求全，脱离当地消费水平 在使用中存在着设计的先天不足，给项目今后的运作带来了不便，降低了效率 不少项目在建成后，为满足租户的要求需大幅度改造物业，从而造成了人、财、物的严重浪费;（二）前期招商与后续经营的脱节 ;（三）商业地产规模与商业发展水平脱节;（一）房地产公司是一个项目性公司 （二）房地产是我国目前公认的暴利行业之一 （三）房地产开发商缺少商业地产开发的经验和人才 （四）商业地产商资金紧缺 （五）缺乏完善的商业网点规划 ;（一）房地产公司是一个项目性公司;（二）房地产是我国目前公认的暴利行业之一;2.我国商业地产开发商无需整合商业资源就可获取暴利。;（三）房地产开发商缺少商业地产开发的经验和人才 ;项目选址 立项 规划 招商 设计 建设 运营 管理;;;（一）减弱了对商业地产的后期营运管理的调控能力 （三）商业地产开发项目发展后劲不足 （四）降低了商业资源整体配置效率 ;;采用分割出售的方式，缺乏整体观念 不考虑经营项目或商品品种、档次 大型购物中心经营及布局无序、无特色 项目交叉重复，杂乱无章 服务功能残缺 没有良好的企业形象和效益 小经营户经营假冒伪劣产品，严重影响 到整个项目的形象和口碑;;（三）降低了商业资源整体配置效率;;（一）重新调整自身定位 （二）实行“订单地产”模式 （三）规范售后返租营运模式 （四）做好商业地产开发前期定位和规划工作 （五）创新商业地产投融资机制 （六）加强对商业网点的规划和调控 ;;开发商 变化;弥补地产商在商业运作中人才紧缺，经验不足的弱点 帮助地产商准确客观地进行商圈分析、市场定位和业态组合 使得资源效用最大化 更能适应变化中的市场环境;这种模式的合作关系主要有三种： 一是购买关系 二是租赁关系 三是营业额或利润分成;（三）规范售后返租营运模式;有助于维护和提高经营者的共同利益。 商场应尽可能地策划好整体的营销计划，组织策划相关的广告促销活动，对实际发生的费用按照经营户的销售额的一定比例进行分摊。 如果商场能实现统一收银管理，将能较好地执行按销售额分摊。 此外，要还有统一的经营时间；经营户的品牌广告、促销，广告尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理，以维护整个项目的形象。 ;有助于招商的品牌审核管理和完善的租约管理。 入驻的经营户的商业业态、经营品类、商铺区位必须根据整个商场的统一规划来选择，以保证商业地产的业态和空间的最优化。 在选择租户时，应该对租户的行业、资质、背景及其信用度等方面进行综合考虑，尤其是他所经营的行业与自己所设计的物业类型是否冲突，行业间有无竞争，与其他租户行业的互补程度如何。 选择一些“优质”的商家，以获得一个长期、稳定的租约。 ;指导、协调、监督、服务经营户的活动， 保证商业地产的高效运作。 对经营户提供必要的指导和服务，如培训营业员、卖场布置促销安排等。 对经营户进行监督管理，对一些违反商场规章制度、破坏商场形象的经营户予以严肃处理，严重的要清理出商场。 ;（四）做好商业地产开发前期定位和规划工作;衡量商铺价值取决于租金利益最大化和人流的多少。 选择何种商业业态须遵循一定的商业规律，如社区底商，只适合频繁消费的、小额的、同质化的商业业态，如超市、便利店或与小区生活配套所需的饮食业。 商业业态与经济发展水平之间存在着规律： 当人均GDP在1，000美元时，主导商业业态为百货商店；在2，000-3，000美元时，主导商业业态为大型综合超市；在达到了6，000美元时，主导商业业态以专业商店为主；达到12，000美元以后．主导商业业态演变成大型购物中心 ;购物中心的建设，必须考虑到经济发展的需要 人均收入在1000美元以下左右的城市不要考虑购物中心建设问题。 人均在1000到3000美元可以进行试点。;（五）创新商业地产投融资机制;（六）加强对商业网点的规划和调控 ;二三线城市商业地产 盈利模式解析 实操篇 ;一、商业地产的规划设计;城市规划的出发点是从整体上提升城市的竞争力和居民的宜居程度，具体包括城市发展战略、城市总体布局、城市交通与道路系统、城市规划中的工程规划、居住区规划、城市公共空间、城市历史文化遗产保护与城市更新、城市规划的实施、城市规划的行政与法制等等内容。 而商业规划的