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? 物业管理的法律知识 第一节 物业管理法律关系的主体—— 业主与 非业主使用人 ? 一．业主 业主的权利（条例） 业主在物业管理活动中，享有下列权利：　　（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；　　（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；　　（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；　　（四）参加业主大会会议，行使投票权；　　（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；　　（六）监督业主委员会的工作；　　（七）监督物业管理企业履行物业服务合同（通过 监督）；　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；　　（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；　　（十）法律、法规规定的其他权利。　　 业主在物业管理活动中，履行下列义务：　　（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；　　（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；　　（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；　　（五）按时交纳物业服务费用；　　（六）法律、法规规定的其他义务。 二．业主大会 由物业管理区域内全体业主组成，代表全体业主行使本区域物业管理权力的组织。 另一种形式：业主代表大会 业主（代表）大会的召开：但应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。 业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。 业主大会的职责： （一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则； （二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； （三）选聘、解聘物业管理企业； （四）决定专项维修资金使用续筹方案，监督实施； （五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。 首次业主大会的召开： 由行政主管部门指导召集组织 例行业主大会的召开：由业主委员会负责 业主大会一般每年至少召开一次； 特殊情况下可召开临时业主大会（20%）。 业主大会闭会期间，由业主委员会代行职责。? （一）业主委员会宗旨 ● 代表业主利益，维护业主合法权益，为业主创造良好生活、工作环境。 （二）业主委员会的职责 （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同； （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同； （四）监督业主公约的实施； （五）业主大会赋予的其他职责。 （三）业主委员会议 一般定期召开，也可临时召集，半数以上出席委员通过的决议、决定有效。 （四）业主委员会须遵守的原则 （1）及时答复议案，张贴重要事项； （2）所有决议决定议案不得违反政策法规； （3）提请物业管理单位及政府有关部门处理的事项 以书面形式送达； （4）所办事项设立专门的档案备查。? 四．非业主使用人 指合法使用单位的租客、分租客或其他人。 其权益来自于法律、法规的规定和业主 公约的授权。?? 第二节 物业管理法律关系的主体之一 ——物业管理经营人 物业管理经营人：从事物业管理的企业或组织。 需取得：经营资格 管理资格 物业管理经营人主体资格（现状）： （1）独立法人资格 （2）附属于某法人企业的分支机构? 一．物业管理公司的法律地位 （一）物业管理公司是企业法人 有一般企业法人的共同特征 （二）物业管理公司与业主和非业主使用人的关系 总体关系：平等的民事法律关系 （以合同的订立为基础：即合同关系） 具体地说： 与业主：委托被委托、服务被服务的关系 与非业主使用人：服务被服务的关系 （三