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物业管理基础 知识培训 物业管理是由专门的机构和人员，依照合同和契约，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全但卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。物业管理的对象是物业，服务对象是人，是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，实行社会化、专业化、企业化经营之路，其最终目的是实现社会、经济、环境效益的同步增长。 什么是物业管理？ 物业管理 什么是北京市前期物业服务合同? 北京市前期物业服务合同,是指在房屋销售时,建设单位与购房业主就前期物业服务阶段双方的权利义务,所达成的协议，是房屋买卖合同的附件。 1.前期物业服务合同 物业管理 2.前期物业服务合同的签订主体 签订主体 建设单位与购房业主是北京市前期物业服务合同的签订主体。 签订主体 物业管理 3.前期物业服务合同的终止期限 业主大会成立并确定物业服务方式后; 建设单位完成物业公共部分査验交接,自完成査验交接之日起，合同终止。 2 1 物业管理 4.物业服务合同与前期物业服务合同的区别 1、 订立合同的当事人不同. 北京市前期物业服务合同的当事人是物业开发建设单位与购房人; 物业服务合同的当事人是业主(或业主大会)与物业服务企业. 2、 合同期限不同. 前期物业服务合同的期限虽然可以约定, 但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同又开始生效的, 前期物业服务合同将会终止。物业服务合同期限则由订立合同双方约定,与前期物业服务合同相比, 具有期限明确、稳定性强等特点。 物业服务合同中，关于服务内容的条款与北京市前期物业服务合同基本相同, 主要差别在于 物业管理 5.签订前期物业服务委托合同应注意的事项 前期物业服务合同应当对物业共用部位、 共用设施设备的承接验收内容、标准、责任等作出明确约定。 ?物业的承接验收 前期物业服务合同涉及的费用种类多, 情况复杂, 支付主体及责任容易混淆,易造成矛盾,必须在合同中子以列明。 ?物业服务的费用 有必要在前期物业服务合同中，对解除合同的条件作出明确约定。 ?前期物业服务合同的解除或终止 物业管理 6.物业管理过程中的主要风险类别 早期介入的风险。 前期物业管理的风险。 2 1 日常物业管理的风险。 3 物业管理 7.物业服务计费方式—酬金制 物业服务计费方式—酬金制 酬金制是指在预收的物业服务资金中,按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业, 其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 实行酬金制物业服务计费方式, 预收的物业服务资金属于代管性质, 物业服务企业提供物业服务的经营收益仅仅局限于按固定的金额或比例收取的酬金, 扣除酬金以及物业服务支出后结余或不足的资金为全体业主享有或承担。 对业主而言,物业服务费用的收支情况较为透明,避免了收费与服务不相符的情况, 保护了业主合法权益;对物业服务企业而言, 由于酬金是按照预收的物业服务资金提取, 具有相对的固定性, 可以使企业在一定程度上规避收支不平衡的经营风险。 酬金制情况下, 物业服务企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预决算, 并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况 。 物业管理 7.物业服务计费方式—包干制 物业服务计费方式—包干制 1.什么是包干制: 包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用, 盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式 。 实行物业服务费用包干制的, 物业服务费用的构成包括物业服务成本、 法定税费和物业服务企业的利润 。 2.实行包干制的物业服务企业在与业主签订物业服务合同时应明确服务费标准和服务内容、服务质量标准,并明确在此前提下的盈余或亏损全部由物业服务企业承担, 因此企业的经济效益与其成本控制能力、经营运作水平紧密相关。 物业管理 8.物业服务成本(或物业服务支出)构成有哪些 (1)管理服务人员的工资、 社会保险和按规定提取的福利费等; (2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用; (3)物业管理区域清洁卫生费用; (4)物业管理区域绿化养护费用; (5)物业管理区域秩序维护费用; (6)办公费用; (7)物业管理企业固定资产折旧; (8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用; (9)经业主同意的其他费用。 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分: 物业管理 9.物业管理应急预案的类别及主要内容 自然灾害类、设备设施故障类、公共卫生事件类、秩序安全类。 物业管理应急预案的主要内容 物业管理应急预案的类别 地震;台风袭击;燃气泄漏;电梯