加强房地产税收一体化管理问题的思考.docVIP

PAGE PAGE 7 加强房地产税收一体化管理问题的思考 扬中市财政局契税所 近年来，随着人们物质生活水平的不断提高，房地产行业也随之悄然兴起，在人们对生活质量要求越来越高的今天，房地产行业以它独特的特性呈现出迅猛 发展的趋势，在扩大内需和促进消费方面发挥着巨大的作用，并成为推动国民 经济发展的一支重要力量和税收收入增长的重要来源。但是，房地产开发热潮的“高温不减”，房价的“不断走高”，炒房现象的“愈演愈烈”……这些房地产行业中的诸多 问题，加剧了 金融风险和房地产行业泡沫经济的产生，也给税收征管工作带来难题。因此，加强房地产税收征管，实施房地产税收一体化管理，对抑制房地产投机行为，规范房地产市场，实现国家税收的宏观调控具有十分重要的意义。一、?房地产行业税收征管存在的问题 房地产行业作为国民经济的支柱产业之一，它具有广泛的产业关联性，可以带动多个产业部门的发展。但是，由于房地产行业经营的特殊性和 会计核算的复杂性，加上房地产税收涉及的税种多，征管的难度大，税源控管存在较多漏洞，以致房地产行业税收流失问题较为严重，成为税收征管工作的难点。 目前，在房地产行业税收征管工作中，主要存在以下问题：　　(一) 社会纳税意识不够，偷税现象比较严重。　　由于房地产 企业纳税人普遍的纳税意识淡漠，法制观念不强，财务管理混乱，一味地追求利益的最大化，导致偷逃税现象较为严重。首先是财务人员素质较低，对房地产开发企业会计制度、核算办法不熟悉、不了解，乱用会计科目、随意结转成本费用情况普遍；其次是有意隐瞒利润逃避税收，不记或少记收入，虚列成本费用；其三是财务制度形同虚设，设置“帐外帐”，开具虚假发票、白条现象比比皆是；其四是房地产代收款项不按规定申报纳税，如物业费、收视费、绿化费等。其五，房地产企业在项目开发前期投入资金大，经营周期长，其收益主要集中在房产开发的中后期。房地产企业从自身利益出发，对收取的预收款和银行按揭款不进行纳税申报或少申报，长期将这样的收入挂往来帐，把挤占税款后的资金用于滚动开发经营中或弥补注册资金的不足，这样以来，一部分税款就由占转偷，变成了无声消失。　　(二)政策宣传力度不够，政策执行不能到位。　　目前，在土地使用权的出让和房地产开发、转让、保有诸环节分别征收营业税及城市维护建设税和 教育费附加、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等税种。由于涉及的税种较多，因此，相对于房地产方面的税收政策不能及时、全面的送到纳税人手中，使一些纳税人无法对房地产相关税收政策有所认识。但由于房地产企业绝大多数是私营企业，这些企业的负责人往往是只将帐记在心中，根本不注重财务管理，更别谈了解相关的税收政策。如房地产企业从商品房的预售到办理房产证的过程中，由于一些销售行为的不确定因素，如应付款中的押金、定金、预收帐款中的预收款何时确认或转作收入核算认识不一。同时，房地产公司不积极配合也增加了征收难度，导致房地产企业相关税收政策执行不到位。　　(三)税收征管力度不够，征管漏洞较为明显。　　由于房地产行业的会计核算复杂，涉及税种相对较多，使得征管难度加大，再加上税务部门征管手段的落后，房地产行业税收基础管理工作不扎实，使得房地产行业的税收征管存在较多的缺失。主要原因：一是税务人员管理的9不衔接。如房地产企业在开发前期主要涉及施工企业的建筑营业税，开发中期主要涉及到销售不动产的营业税，而在开发中后期涉及企业所得税。在通常的税收日常管理中，税务人员偏重于营业税的征管，而忽视了对企业所得税的管理。二是部分税种征管不够。房地产开发项目多，时间长，现行的房地产企业会计核算制度与税收法规存在较大的差异，特别是对收入与成本的认定上分歧较大。三是行业税收管理措施不到位。如目前对企业所得税的征管，有核定征收、查帐征收，还有以工程为单位，待工程完工后进行结算征收等，而土地增值税则由于提供税款不多， 计算程序复杂，以及预征政策落实问题，使得征管上存在较大的漏洞。四是发票控管力度不强。主要表现在：其一，施工企业结算不开具建安发票，无法确定工程成本。其二，房地产公司不开具销售不动产发票，在企业隐瞒有关情况时，难以确认收入，从而 影响税款征收。其三，房地产公司与施工企业大量使用白条结算，混淆纳税义务时间，少申报收入。　　(四)税收违法打击不够，稽查工作力度不到位。　　房地产企业领取发票后，大肆开具“鸳鸯票”，恶意偷逃国家税收。发票管理的缺位，税务部门对发票违章行为的处罚不力，极大地影响了房地产及相关税收的管理。很多时候，税务部门只注重了当期征收，不注重回头检查，也不重视税源普查和重点税源的稽查工作，给那些少缴、不缴、甚至偷逃税款的人有机可乘，造成税源的白白流失。另外，对偷逃税的处罚不严，虽然刑法、税收征管法对偷逃税行