xx魅力跟城在售产品价格策略跟销售办法（ppt39页）.pptVIP

市场再改产品销售情况 目 录 华 润 中 海 龙 湖 万 科 城 东 魅力后期可售房源主要集中在再改产品，共计218套。首改产品可售套数共计84套。首置产品可售套数共计45套 从魅力剩余可售房源的梳理来看，魅力下阶段的消化重点集中在再改产品。 从市场维度分析，市场上再改产品的价格不断走低的趋势较为明显。 销售目标： 魅力剩余的可售产品中，在08年年底前消化90%的再改房源。也就意味着下阶段再改产品的月均消化速度需达到30-40套/月 我们把上个月市场上再改产品销量较好的楼盘和魅力做点对点的比较 从上表可以得出在售房源的去化速度（2008.7.27——今） 首置：27套 首改：38套 再改：3套 再改产品剩余房源最多，但确是去化速度最慢的产品。 精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！ -3 10 折算率 　 67 80 70 100 合计 100% 　 3 5 4 5 户型综合评价 0 0 0 1 户型功能变化 2 3 3 3 本户型所处位置 1 3 4 5 楼层高 5 5 5 3 朝向 2 5 7 7 梯户比 3 7 4 7 景观环境 5 5 6 6 容积率 2 2 3 3 规模 40% 产品 14 14 15 15 开发商品牌 15% 品牌 18 20 14 30 土地属性 4 4 1 4 医疗配套 3 2 1 3 商业配套 3 4 2 6 教育配套 2 1 1 2 交通配套 45% 土地属性及配套 蓝谷地 翠微清波 魅力 100分 　 再次改善产品细项打分表(100分为满分) 精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！ 4785.6 100% 合计 1977.6 40% 4944 -3 4800 蓝谷地 2808 60% 4680 10 5200 翠微清波 权重均价 权重 折算价格 折算率 实收均价 楼盘 维度一：从目前市场维度得出，魅力再改走量的价格在4785元/平米 维度二：目前市场上再改产品的走量房源的总价区间在65-76万， 成交均价在4700-5400 维度三： 一方面考虑到市场再改产品价格持续走低的趋势，魅力再改产品的价格应预留一定的价格空间，保持较大的竞争优势 另一方面考虑到魅力再改产品库存较高，需保持月均40套的去化速度 同时考虑到10月房交会期间，大量楼盘的促销行径。 建议魅力再改产品的价格控制在4800-5300。 精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！ 魅力推售方式及价格策略： 6、7#推出的同时，收回4#的价格表，针对外部一般客户只销售6、7# 6#的实收均价控制在5200，7#的实收均价控制在5300 3 1 1 1 1 3 4 1 6 0 7# 2 2 0 1 1 1 3 3 4 2 6# 100以上 90-100 88-90 85-88 82-85 79-82 76-79 73-76 70-73 68-70 总价区间 4#作为内部团购以及外部团购优惠的指定房源 团购对象：银行VIP客户、中石油客户、证券公司客户、政府、拆迁办、内部员工 4#在6075的面价上一次性给到20%的优惠，实收均价在4860. 1 2 0 0 1 1 1 9 6 10 4# 100以上 90-100 85-90 82-85 79-82 76-79 73-76 70-73 67-70 65-67 总价区间 若团购客户执意要购买6#和7#，就在零售客户优惠后的实收总价基础上再给 到3%的团购优惠 精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！ 4.08% 合计优惠 1.00% 100% 1% 8、外销人员带来的客户成功认购可享受额外1%的优惠或现场销售经理逼定1% 0.05% 5% 1% 7、城东拆迁片区、灾区客户持相关证明优惠：1% 0.30% 30% 1% 6、被金卡推荐新客户购房优惠：1%（金卡客户可享10000元购物券，时间截止8月31日） 0.10% 5% 2% 5、万客会金卡会员优惠：2%（时间截止8月31日） 0.13% 65% 0.20% 4、万客会蓝卡会员优惠：0.2% 0.20% 0.40% 0.80% 1.20% 1.60% 2.00% 　 首付四成 首付五成 首付六成 首付七成 首付八成 九成、一次性 1% 　 3、付款方式优惠： 0.50% 100% 0.50% 2、8月迎奥运认购优惠：0.5% 2% 100% 2% 1、23.24日开盘成功认购优惠：3%（24日后换成万客会九周年庆优惠2%，8月内签约） 优惠 比例 优惠幅度 6、7#优惠构成（针对一般的客户） 优惠构成： 5525 4.08% 5300 7# 5421 4.08% 5200