xx年杭州绿城西子-御园xx年项目营销计划.pptVIP

2011年1月;目录 ? 第一部分 市场分析 第二部分 客户分析 第四部分 竞品分析 第三部分 销售目标 第五部分 营销推广 第六部分 营销费用;【项目位置】;;第一部分 市场分析;一、项目所在地市场分析和预判 （一）杭州市经济环境分析 2010年，杭州市经济继续保持稳定向好增长态势，经济结构持续改善，第三产业比重显著提升，消费在推动经济增长方面作用显著提升。 ;1、国内生产总值;2、工业增加值 ;2000-2010年杭州进出口额走势图 ;4、固定资产投资额 ;5、社会零售总额 ;（二）项目所处房地产???场环境分析;（2）杭州新政：24条修改案出台,主要内容为： 一、加强保障性住房建设 二、支持自住型和改善型住房消费：首次购买140平方米以下的普通住房 享受房款总额1.3%的补贴 三、促进房地产市场健康稳定发展继，续执行购房入户政策、住房公积金贷款政策、继续鼓励拆迁房货币化安置、支持房屋租赁市场发展 给与税费减免。 解读：不折不扣地贯彻了中央鼓励自住与改善型住房需求的精神，又巧妙避开了所有与中央政府政策不一致的地方。;（3）国务院颁布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》主要内容有： 从信贷、资金监管、土地政策、保障性住房和税收等多个方面抑制房价过快上涨。 解读：“新国十条”严厉程度史无前例，效应立即显现，出台后两个月杭州楼市成交立马陷入冰点。然而，调控效应仅仅持续了两个多月。;（4）七部委联合发布“新国五条”，调控房地产市场，主要措施有： 各地要加大贯彻落实房地产市场的宏观调控政策措施的力度，严格实行问责制；完善差别化的住房信贷的政策。首套首付款比例调整到30%及以上，二套房首付款比例不低于50%；调整住房交易的环节的契税和个人所得税优惠政策，加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。 解读：“新国五条”是４月份“新国十条”的延续，但更为具体和严厉，特别是对信贷方面不惜采取“一刀切”的形式遏制房地产市场资金源头。;（5）杭州出台限购令 不论户籍限新购一套房 2010年10月11日，杭州市政府颁布《杭州市人民政府关于进一步加强我市房地产市场调控加快保障性住房建设的实施意见》，主要内容有： 实施商品房限购，每家只能新购一套商品住宅（含二手）；停止补贴，取消首次购买140平方米以下的普通住房1.3%的购房补贴；重申中央政府的所有原则和条款；增加保障性住房房源，特别强调了公共租赁房的模式。 解读：此次杭州出台的新政《实施意见》不仅包含与购房者相关的“限贷”、“限购”以及税收政策，也囊括了与开发商相关的商品房预售金、土地出让收入等条款，是一套相对完整的“组合拳”。从《实施意见》的具体内容来看，和中央“9.29”二次调控的精神基本一致。 ;（6）浙江省出台《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》 2010年9月30日，《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》正式出台，主要内容有： 办法规定商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设，其中监管项目工程预算清册总额不低于130%的预售资金按预售资金监管协议方式监管。 解读：浙版预售金监管执行，显示了浙江省政府对调控房地产市场的决心。此政策保证了房地产项目建设的顺利实施，间接保护了购房者的合法权益，对房地产市场的健康发展有着深远的意义。;2、杭州房地产行业分析 ;;（2）商品房以及住宅开发投资额 ;（3）商品房以及住宅施工面积 ;（4）商品房及住宅竣工面积 ;3、2010年市场变化回顾 ;4、2011年房地产市场预测 （1）楼市调控将继续进行 面对2010年难以压制的高房价，政府在2011必将持续进行楼市的调控，“9·29新政”后，中央明确提出将“加快房地产税改革试点推进工作，并推广到全国”；至此，房产税扩征至住宅领域的路线图逐渐清晰。据悉，重庆将最早开征房产税，另外，深圳、北京试点的可能性也很大。;（2）杭州市场住宅供应潜力巨大 2011年杭州市场各板块供应潜力巨大，除了老盘的剩余供应外还有不少在09年土地出让高峰期时拿的地也即将转化为供应量。预计2011年杭州市区新增供应量将有500万平方米以上，高于2010年新增供应380万平方米，以及2009商品住宅的420万新增供应量。 ;（3）成交量出现波动，房价稳步上涨 近几年不管是经历多少次调控，房价一直都是保持稳定上涨的态势，2010年在需求旺盛的刺激下涨幅尤其明显，因而预计2011年不管调控政策松紧度如何都难改房价上行的本质趋势。2011年处于政策的高压环境之下，调控走势以中长期为主，面对这种形势房价要有大幅度的上涨也是难以成行的。因而明年房价还是以稳为主，会出现阶段性的些微上扬，高端公寓整体看涨。;第二部分 客户分析;一、客户积累工作 （一）案场接待及活动 1、2010年5月，参加杭州201