万润地产东海步行街项目整体定位及发展战略.ppt

万润东海步行街项目发展战略及整体定位;本项目世联所做的工作;本次报告解决的核心问题;我们的思维导图;本项目位于连云港市东海县城中心繁华区域，属于旧城改造项目;万润地产和南茂地产合作，万润关注项目可行性，由此决定是否介入进行主导开发;介入开发的首要问题在于拆迁能否顺利进行;原住村民大部分支持改造，最关心补偿问题;拆迁访谈结论——原住居民多，拆迁难度大，需条件优惠，且依靠政府力量;政府正大力推进该项目，但难度依然存在;拆迁方式1——全部货币补偿方式，费用太高???不建议采用;拆迁方式2——赔偿房屋+地皮，前期交给被拆迁人10万风险金，交房时退款，投入也较高;拆迁方式3—— 1：1拆赔，补偿原居民搬迁和安置过度费用，共需支出约180万元;世联关于拆迁问题的若干观点;拆迁结论;在拆迁得到顺利解决的前提下，我们进一步从客户目标出发，来确定项目的核心问题;我们的思维导图;快速操作，降低风险，成本利润率期望不低于25%;我们的思维导图;项目核心问题界定：怎么做才能低风险快速实现收益;我们的思维导图;地块解析及市场背景;地块四至：周边路网发达，但临街面偏离主干道，主要临街面为交通限制路段;地块周边现状——商业氛围浓厚，公共配套完善;地块周边现状：商业形象参次不齐;地块沿街面仅860m，受规划指标限制，建筑面积最大10万㎡;总结：本项目属于城市中心中等规模综合项目;地块解析及市场背景;东海GDP高于连云港其他区县，2004年以来年增速超过12%，处于区县中上水平;“水晶之都”东海正由农业向工业城市转变，硅材料、农副产品加工是主要产业;东海开发区为产业主要聚集地，2005年生产总值5.2亿，占全县GDP的7%;东海人均GDP、商品零售额和储蓄额处于较快的增长阶段，居民消费潜力正在增加;事业机关单位（卫生、教育等）、制造业就业人员房地产需求规模较大;机关事业单位泛公务员购买力最强，制造业等企业员工购买力有限;城市新规划重点向西面、北部拓展，但新区5-10年之内发展有限;2006年，东海大力推进城市拆迁改造工作，拆迁面积总计42万㎡;城市背景总结;地块解析及市场背景;房地产市场;2005年，东海人均GDP为6727元，折合840美元，增长12.4%，房地产市场正进入快速发展阶段。 2005年，东海GDP为78.04亿元，增速达到12%，房地产进入高速发展阶段。 根据相关理论和国际通用衡量标准判断，东海房地产市场正进入一个快速发展的阶段。;2004年，东海房地产投资额增幅较大，但房地产投资占GDP与固定资产比例均较低，反映房地产发展存在较大空间;2005年东海商品房销售面积比2004年增长84%，而期房销售面积是现房的1.8倍，市场潜在需求仍然较大;消费者分析：泛公务员和生意人（城区乡下）构成现阶段东海房地产消费主力;房地产宏观市场总结;房地产市场;住宅市场：商品项目集中于县城西部;东海市场楼盘研究：人民广场和幸福南路是新建小区最集中的区域;东海市场楼盘研究：别墅与普通多层售价并没有拉开，主要是面积大小的区别;东海楼盘总结：住宅市场处于启动阶段，品质、开发水平普遍较低，但提升较快;市场销售普遍看好，销售价格上涨较快，正突破1800元/㎡，供应面积增加也较大;住宅市场总结;房地产市场;东海县商业格局——核心商圈、步行街、专业市场和大量的街铺构成;核心商圈北部以晶都商业广场步行街区为中心，布局规划较好，商业氛围浓厚;核心商圈南部聚集了县城主要商场、超市、电器买场，但无规划，形象较差;人民广场新商圈：处于城市向西拓展方向，正依托周边新兴小区形成;县城内街铺营业面积超过10万㎡，业态丰富，租金一般低于50元/㎡·月;东海商业正由快速发展向结构调整阶段演进;东海现有商业规模趋于饱和，商业物业消化能力基本被释放，销售不到2万㎡/年;商业物业饱和的一个原因在于市场产品供应存在结构性问题;商业物业客户：本地人购买自营为主商业消费者：以城区核心商圈为中心;商业市场总结;房地产市场;萌芽阶段;办公物业潜在需求有限：为节省成本，现有客户多租用住宅或自建简易办公设施;办公物业销售不畅，但政府片面推动办公物业建设;办公市场总结;房地产市场总结;我们的思维导图;我们首先建立KPI指标体系来判断本项目的物业发展方向;根据各类物业KPI指标体系分析，确定住宅、商业可能成为本项目发展方向;住宅方面：本项目是县城内现有最佳居住地块;虽然市场商业物业趋于饱和，但本项目与成熟商圈相接，区域商业氛围浓厚，商业机会客观存在;物业组合发展建议：控制商业面积，尽量增加住宅面积，降低运作风险;以商业饱和度推导商业潜在规模的常规方法已经失效;考虑用收益要求来解决物业规模问题——经济测算;如果只是沿外街排布商业，基于市场分析，预期收益不超过15%;如果另设置内街底商0.4-0.8万㎡，目标收益实现难度